Czerwiec przyniósł na polski rynek hipoteczny dwie istotne nowiny. Po pierwsze – BNP Paribas po niemal 3,5 roku przerwy ponownie zaczął oferować kredyty ze zmiennym oprocentowaniem. Po drugie – dystans cenowy między hipotekami ze stałą a zmienną stopą powiększył się do najwyższego poziomu od wielu miesięcy. Oba zjawiska zmieniają układ sił dla klientów planujących zakup mieszkania.

Koniec trzech i pół roku bez oferty zmiennej

BNP Paribas formalnie nigdy nie wycofał kredytów ze zmiennym oprocentowaniem na stałe, ale ich sprzedaż została wstrzymana w związku z planowanym wdrożeniem wskaźnika WIRON. Gdy zastąpienie WIBOR-u nie doszło do skutku, bank zdecydował się na powrót. Dzięki temu klienci mogą znów wybierać między oprocentowaniem okresowo stałym a zmiennym.

Po tym ruchu Bank Millennium pozostaje jedynym dużym bankiem komercyjnym, który nie ma w ofercie zmiennej stopy. Instytucja wycofała się z tego segmentu zimą 2023 roku i jak dotąd nie zapowiedziała wznowienia. W praktyce oznacza to, że niemal wszyscy aktywni gracze na rynku hipotecznym dają klientom pełną swobodę wyboru.

Liderzy rankingu bez zmian, marże stabilne

Najnowsze zestawienie kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, przygotowane dla modelowej rodziny (2+1, Warszawa, mieszkanie 55 m² za 740 tys. zł, wkład własny 20%, dochód netto 15 tys. zł miesięcznie), pokazuje, że czołówka nie drgnęła. Bank Pekao, mBank oraz ING Bank Śląski pozostają na podium. Korekty marż miały charakter kosmetyczny – zaledwie kilka punktów bazowych. Średnia marża w rynku utrzymała się na poziomie 1,81 punktu procentowego, co potwierdza ogólną stabilizację.

Różnica między oprocentowaniem rośnie – za spokój trzeba płacić

O ile same marże są stabilne, o tyle relacja między oprocentowaniem stałym a zmiennym zmienia się dynamicznie. Według analizy Bankier.pl dystans między najtańszymi ofertami tych dwóch typów kredytów wzrósł w czerwcu do niemal 0,7 punktu procentowego na korzyść zmiennej stopy. To największa różnica od miesięcy. W porównaniu z majem przewaga zmiennej zwiększyła się o 0,08 pp.

Przekłada się to bezpośrednio na wysokość raty. Dla kredytu w wysokości 500 tys. zł wybór okresowo stałego oprocentowania oznacza dziś dopłatę przekraczającą 200 zł miesięcznie. To cena za gwarancję, że rata nie zmieni się przez co najmniej pięć lat.

NBP uspokaja, ale rynek reaguje

Podczas czerwcowej konferencji po posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej prezes NBP podkreślał, że obecny poziom stóp procentowych jest odpowiedni i nie ma powodów do dyskusji o zmianach. Mimo to bankowe cenniki nie stoją w miejscu. W ostatnich tygodniach obserwowano nieznaczne wzrosty wskaźników WIBOR, szczególnie WIBOR 6M. Marże pozostają względnie stabilne, ale seria drobnych korekt w ofertach systematycznie pogłębia różnicę między obiema formami oprocentowania.

Historyczne różnice – droższa opcja potrafiła się obronić

Jesienią 2021 roku odnotowano znacznie większy dystans między najtańszymi kredytami stałymi a zmiennymi: wynosił on wówczas 1,54 pp, a w niektórych bankach sięgał nawet 3,6 pp. Z perspektywy czasu wielu kredytobiorców, którzy wybrali wtedy droższe oprocentowanie stałe, uniknęło gwałtownego wzrostu rat po serii podwyżek stóp procentowych.

Eksperci przypominają, że obecnie różnice między stawkami WIBOR 1M, 3M i 6M są większe niż zwykle – to efekt niepewności co do przyszłej polityki pieniężnej. W długim horyzoncie czasowym na całkowity koszt kredytu największy wpływ mają marża banku oraz dodatkowe opłaty, w tym prowizje i obowiązkowe ubezpieczenia. To właśnie te składniki powinny stanowić główne kryterium wyboru oferty hipotecznej.

Dzięki powrotowi BNP Paribas rynek zmiennego oprocentowania znów oferuje szeroki wybór. Jednocześnie rosnąca premia za stałą ratę stawia klientów przed trudną decyzją: zapłacić więcej za przewidywalność czy skorzystać z niższego kosztu i zaakceptować ryzyko zmian stóp. Odpowiedź zależy od indywidualnej sytuacji i apetytu na ryzyko – jedno jest pewne: obie opcje są dziś mocno zróżnicowane cenowo.