Polski rynek mieszkaniowy przeżywa rozdwojenie jaźni. Z jednej strony w pierwszym półroczu 2026 roku deweloperzy uzyskali blisko 96 tysięcy pozwoleń na budowę — o 25,4% więcej niż rok wcześniej. Z drugiej jednak faktycznie rozpoczęło się tylko 69,6 tys. lokali, czyli zaledwie o 1,9% więcej niż w analogicznym okresie 2025 roku. To rodzi pytanie: czy branża przygotowuje się do hossy, czy raczej gra na zwłokę?

Rekordowa różnica

Dystans między liczbą pozwoleń a faktycznie rozpoczętymi budowami sięgnął w pierwszej połowie roku ponad 26 tysięcy mieszkań – to aż trzykrotnie więcej niż przed rokiem. Zdaniem analityków z portalu RynekPierwotny.pl taki wynik pokazuje, że deweloperzy przygotowują projekty na przyszłość, ale wciąż bardzo ostrożnie angażują kapitał.

„Na razie nie mamy jednak do czynienia z nowym boomem, lecz z boomem przygotowawczym, widocznym głównie w dokumentacji i bankach ziemi” – podkreśla Jarosław Jędrzyński, ekspert RynekPierwotny.pl. Uzbrojeni w pozwolenia deweloperzy czekają na lepszy moment rynkowy, by ruszyć z inwestycjami.

Czerwiec uratował statystyki

Na pierwszy rzut oka całkiem nieźle prezentują się dane o mieszkaniach oddanych do użytku. W ciągu pierwszych sześciu miesięcy przekazano klientom 57,4 tys. lokali deweloperskich – to o 0,7% więcej niż rok wcześniej. Ten minimalny wzrost to jednak zasługa bardzo mocnego czerwca, w którym ukończono 11,7 tys. mieszkań, czyli o 15% więcej niż w czerwcu 2025 roku.

Eksperci zwracają jednak uwagę, że statystyki mieszkań oddanych są mocno opóźnione. Odzwierciedlają decyzje podejmowane dwa, a nawet trzy lata wcześniej, kiedy rynek hamował po boomie i skoku stóp procentowych.

Co powstrzymuje deweloperów?

Kluczowym hamulcem dla nowych inwestycji jest wciąż bardzo wysoki poziom oferty. Według wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl pod koniec czerwca w siedmiu największych metropoliach w sprzedaży pozostawało łącznie ponad 78 tysięcy lokali. Nawet gdy sprzedaż przewyższa nową podaż, oferta nie kurczy się znacząco – częściowo dlatego, że część mieszkań wraca do puli po rezygnacji kupujących.

Każda nowa budowa oznacza zamrożenie kapitału, koszty finansowania i ryzyko wejścia na rynek w gorszym momencie popytowym. Dlatego firmy wybierają najbardziej perspektywiczne projekty, a resztę odkładają na później.

Nastroje się poprawiają

Lipcowy raport Tabelaofert wyraźnie pokazuje, że nastroje w branży uległy poprawie. O ile w czerwcu spadku sprzedaży spodziewało się 26,8% firm, o tyle w lipcu było to już tylko 8,6%. Udział firm oczekujących wzrostu sprzedaży zwiększył się z 18,2% do 34,4%.

Nadal jednak największa grupa – 55,3% deweloperów – zakłada stabilizację na zbliżonym poziomie. Jak wskazano w raporcie, odbicie indeksu nie oznacza powrotu do poziomów największego optymizmu z drugiej połowy 2025 roku.

Kupujący dyktują warunki

Szeroka oferta i rosnąca liczba gotowych mieszkań zmieniają pozycję klientów. „Dziś kupujący są w bardzo komfortowej sytuacji. Oferta jest wyjątkowo szeroka, a coraz więcej mieszkań jest już gotowych, więc klient nie musi kupować wyłącznie rzutu czy wizualizacji. Może wejść do lokalu, zobaczyć jego układ i porównać go z konkurencyjnymi projektami” – mówi Ewa Palus, główny analityk Tabelaofert.

W lipcu Indeks Zmiany Cen Mieszkań spadł do poziomu 0,00, co oznacza równowagę między firmami spodziewającymi się podwyżek (10,7%) i obniżek (10,2%). Zdecydowana większość (77,9%) przewiduje utrzymanie obecnych cenników. Rynek cenowy jest więc podzielony – w niektórych projektach pojawi się przestrzeń do podwyżek, w innych konieczne będą rabaty.

Co dalej?

Jeśli popyt będzie rósł, zgromadzony zapas pozwoleń może stosunkowo szybko przełożyć się na więcej budów, których efekty bylibyśmy w stanie zobaczyć w latach 2027–2028. Najbliższe miesiące pokażą, czy rekordowa różnica między pozwoleniami a rozpoczęciami zacznie się zmniejszać. Dopiero trwały wzrost nowych inwestycji potwierdziłby, że poprawa nastrojów to nie tylko kwestia papierów, ale realna aktywność budowlana.