Pierwsza połowa 2026 roku dla polskich kredytobiorców hipotecznych to prawdziwy roller coaster. Najpierw warunki systematycznie się poprawiały, potem w ciągu kilku tygodni rynek odwrócił się o 180 stopni, a na koniec – pojawiło się światełko w tunelu. Najnowsze dane pokazują, że koszt zabezpieczenia stałej raty znacząco spadł, choć niepewność geopolityczna wciąż wisi nad rynkiem.

Start roku: banki rywalizują o klienta

Początek 2026 roku kontynuował wcześniejszy trend spadku kosztów kredytów. Banki prześcigały się w ofertach, a marże systematycznie spadały. Po kilku miesiącach łagodnych warunków nic nie zapowiadało gwałtownego zwrotu. Jak wynika z comiesięcznych rankingów Bankier.pl, rynek wszedł w fazę dużej zmienności, ale pierwszy kwartał należał jeszcze do kredytobiorców.

Marzec: stałe oprocentowanie wystrzeliło

Sytuacja zmieniła się diametralnie w marcu. Średnie oprocentowanie stałe kredytów hipotecznych podskoczyło z 5,78% do 6,27% w zaledwie kilka tygodni – ruch niespotykany nawet w okresach podwyżek stóp procentowych. Kredyty ze zmienną stopą drożały wolniej, ale różnica między ofertami stałymi a zmiennymi gwałtownie się powiększyła. Klienci zaczęli płacić wyższą „premię za bezpieczeństwo”.

Marże banków przestały spadać

Drugi kwartał przyniósł też koniec ery obniżek marż. W przypadku kredytów zmiennoprocentowych średnia marża wzrosła z 1,76 pp do 1,84 pp. Przy stałym oprocentowaniu minimalnie spadła – z 1,82 pp do 1,81 pp. Wcześniejsza wyraźna przewaga jednego typu kredytu nad drugim przestała być oczywista. Co więcej, zmiany nie wynikały z jednolitej polityki sektora, ale z decyzji pojedynczych dużych banków.

Zdolność kredytowa w dół

Równolegle pogorszyła się zdolność kredytowa. W marcu przeciętna rodzina mogła liczyć na około 1,176 mln zł finansowania, ale w maju było to już 1,11 mln zł. Po raz pierwszy od dawna osoby wybierające zmienne oprocentowanie mogły uzyskać wyższą zdolność niż zwolennicy stałej stopy.

Banki zaczęły też akceptować większe obciążenie dochodów. Wskaźnik DSTI, czyli relacja raty do dochodu, wzrósł w czerwcu do 50,4% – dla porównania na początku 2024 roku wynosił 44,9%. To zwiększa dostępność kredytów, ale jednocześnie podnosi ryzyko dla gospodarstw domowych.

Lipcowa odwilż? Stałe stawki spadają

Najświeższe dane z początku lipca przynoszą jednak wyraźną poprawę. Według zestawienia RM Kredyty Hipoteczne i BIG DATA RynekPierwotny.pl mediana oprocentowania okresowo stałego spadła z 6,46% w maju do 5,84% w lipcu. Stawka zmienna obniżyła się znacznie skromniej – z 5,63% do 5,52%. W efekcie różnica między nimi skurczyła się z 0,83 pkt proc. do zaledwie 0,32 pkt proc.

Dla modelowego kredytu na 500 000 zł na 30 lat z 20-procentowym wkładem własnym oznacza to miesięczną ratę przy stałym oprocentowaniu 2 946,51 zł wobec 2 845,22 zł przy zmiennym. Dopłata za pięcioletnią gwarancję niezmiennej raty stopniała więc z ponad 267 zł do nieco ponad 101 zł.

Eksperci RynekPierwotny.pl tłumaczą, że kluczową przyczyną jest spadek stawki IRS PLN 5Y oraz notowań kontraktów FRA na WIBOR. Rynek przestał obawiać się szybkiego powrotu uporczywej inflacji, co przełożyło się na łagodniejsze oczekiwania co do przyszłych stóp procentowych NBP.

Cień geopolityki – Bliski Wschód w tle

Mimo poprawy średnie oprocentowanie polskich hipotek wciąż należy do najwyższych w UE. Dla porównania w Czechach to około 4,6–4,7%, w strefie euro około 3,5%, a we Francji zaledwie 3,1%.

Większym zagrożeniem pozostaje sytuacja geopolityczna. Zarówno marcowy skok kosztów, jak i ostatnie wahania są w dużej mierze efektem wydarzeń zewnętrznych. Pierwszy artykuł wskazywał na konflikt w Iranie, drugi – na napięcia w Zatoce Perskiej. Eksperci przestrzegają, że ponowne zawirowania mogą sprawić, że przejście ze zmiennej na stałą stawkę będzie możliwe na gorszych warunkach.

Na razie jednak kredytobiorcy mogą odetchnąć – różnica między stałym a zmiennym oprocentowaniem jest najmniejsza od miesięcy, a koszt zabezpieczenia raty znacząco zmalał. Czy to chwilowa korekta, czy początek nowego trendu? Odpowiedź znajdziemy w kolejnych tygodniach, gdy dane z lipca i sierpnia pokażą, czy rynek zdoła utrzymać stabilizację.