Już trzeci miesiąc z rzędu stałe oprocentowanie hipotek w Polsce idzie w górę. Najnowszy ranking bankier.pl, przygotowany na podstawie ofert zebranych między 8 a 14 października, pokazuje średnie oprocentowanie na poziomie 6,45 proc. – o 0,24 pkt proc. wyższe niż miesiąc wcześniej. W październiku osiem banków podniosło stawki, dwa je obniżyły, a jeden nie zmienił cennika.

Przykładowa rodzina i mieszkanie za 740 tys. zł

Ranking oparto na symulacji dla warszawskiej rodziny z jednym dzieckiem. Na cel wzięto lokal o powierzchni 55 mkw. z rynku wtórnego, wyceniony na 740 tys. zł. Kredytobiorcy mają 29 i 32 lata; ich łączne dochody netto sięgają 15 tys. zł miesięcznie. Wkład własny wynosi 20 proc., czyli 148 tys. zł, a kredyt to 592 tys. zł na 25 lat. W scenariuszu ze stałą stopą oprocentowanie nie zmienia się przez pierwsze 5 lat. Symulacja zakłada też skorzystanie z dodatkowych produktów banku w zamian za lepsze warunki.

W tym zestawieniu najniższy całkowity koszt kredytu ma Bank Pekao: przy oprocentowaniu 6,25 proc. i marży 1,69 proc. rata wynosi 3905 zł, a suma kosztów sięga 525 655 zł. Tuż za nim jest BNP Paribas z ratą 3941 zł i kosztem 543 453 zł. Najniższą ratę – 3745 zł – proponuje UniCredit, ale łączny koszt jest wyższy i wynosi 546 949 zł.

Zestawienie ujawnia, że najniższa stawka nie gwarantuje najtańszego kredytu. PKO BP ma najniższe oprocentowanie w rankingu, 6,18 proc., a mimo to najwyższy łączny koszt: 645 037 zł. Na ostateczny rachunek składają się prowizje, ubezpieczenia i produkty dodatkowe. Różnica między skrajnymi ofertami przekracza 119 tys. zł.

Najniższe marże, po 1,65 pkt proc., mają Bank BPS i Credit Agricole. Ten drugi jako jedyny oferuje stałą stopę na 7 lat zamiast standardowych 5. Osobno porównano mniejszy kredyt: 200 tys. zł na 30 lat. W tym wariancie najniższe RRSO, 5,88 proc., przypadło BNP Paribas.

Zmienne stopy: rata poniżej 3,5 tys. zł

Równoległy ranking bankier.pl dla hipotek ze zmiennym oprocentowaniem pokazuje ratę poniżej 3,5 tys. zł. Najniższą – 3497 zł – zaoferował PKO BP przy oprocentowaniu 5,30 proc. i marży 1,55 proc. Najniższy całkowity koszt ma jednak VeloBank: 471 206 zł, przy racie 3509 zł, stawce 5,14 proc. i marży 1,59 proc. Trzeci wynik należy do Banku Pekao, gdzie rata to 3538 zł. Dla porównania mBank (dla obecnych klientów) pokazuje ratę 3603 zł i koszt 505 949 zł, a Erste Bank Polska – ratę 3978 zł i koszt 618 036 zł, z najwyższym RRSO na poziomie 7,04 proc.

Nowy wskaźnik POLSTR

Za częścią zmian stoi nowy wskaźnik POLSTR. W zestawieniu dla zmiennej stopy POLSTR 1M notowany jest na poziomie 3,55 proc., czyli wyraźnie niżej niż stawki WIBOR. Jeszcze w poprzednim zestawieniu nowy wskaźnik był używany przez jeden bank; teraz korzysta z niego większość uwzględnionych instytucji. Według serwisu niższe czołowe raty wynikają przede wszystkim z zastosowania POLSTR, a nie z tego, że banki obniżyły marże. Przy kredytach ze stałą stopą banki przeliczały marże, które zaczną obowiązywać po upływie okresu stałego; pięć z nich nie zmieniło tych poziomów, a dwa obniżyły.

Część banków wciąż korzysta z WIBOR. WIBOR 3M pozostał podstawą ofert Banku BPS i Credit Agricole, z marżą po 1,65 pkt proc. WIBOR 3M stosuje również BNP Paribas z marżą 1,75 pkt proc., a UniCredit postawił na WIBOR 6M. Stawki WIBOR są wyraźnie wyższe od POLSTR, więc oferty tych banków startują z wyższego poziomu oprocentowania. Który wskaźnik okaże się korzystniejszy w całym okresie spłaty, zależy od przyszłej ścieżki stóp procentowych.

Stała czy zmienna?

Bankier.pl opublikował w październiku dwa rankingi hipotek: dla stałej i zmiennej stopy. Średnie oprocentowanie przy stałej stopie wynosi 6,45 proc. i rośnie trzeci miesiąc z rzędu. Kredyt ze zmienną stopą ma niższy punkt wyjścia, ale to klient bierze na siebie ryzyko związane z przyszłymi decyzjami Rady Polityki Pieniężnej. Do tego dochodzą założenia rankingu: obliczona rata zawiera składkę ubezpieczenia pomostowego płaconą do momentu wpisania hipoteki do księgi wieczystej, a łączny koszt obejmuje odsetki, prowizję oraz obowiązkowe ubezpieczenia, ale nie polisę nieruchomości. Symulacje zakładają sprzedaż krzyżową, więc kto nie decyduje się na konto, kartę ani dodatkowe polisy, może otrzymać mniej korzystne warunki niż prezentowane w tabelach.