Czy kupno mieszkania w Polsce to nadal dobry sposób na pomnożenie kapitału? Dane mówią, że zainteresowanie jest ogromne — w kwietniu 2026 wartość zapytań o kredyty hipoteczne skoczyła o blisko 30 proc. rok do roku. Ale eksperci biją na alarm: rynek stał się wyjątkowo bezwzględny. Sukces już nie zależy od wyboru lokalizacji, ale od precyzyjnych, często nudnych, obliczeń.

Mocne dane, ale jeszcze mocniejsze wymagania

BIK podaje, że w kwietniu liczba osób składających wnioski kredytowe była wyższa o blisko 19 proc. Jednocześnie średnia wartość wnioskowanego kredytu przekroczyła już 500 tys. zł. To oznacza jedną rzecz: decyzje inwestycyjne są dziś większe, droższe i znacznie bardziej ryzykowne. Kluczowe pytanie brzmi nie „czy kupić”, ale „czy ta inwestycja przetrwa okresy pustostanu i wyższe koszty utrzymania?”

Duże miasta: stabilność za wysoką cenę

Warszawa, Kraków, Wrocław czy Trójmiasto nadal przyciągają początkujących inwestorów największym i najbardziej płynnym rynkiem najmu. Ale eksperci z Marshall Real Estate są zgodni: 100 tys. zł przestało być kwotą pozwalającą swobodnie wejść w inwestycję. To dziś przede wszystkim wkład własny pod kredyt.

Jeszcze kilka lat temu wielu inwestorów wychodziło z założenia, że praktycznie każda nieruchomość będzie rosła na wartości i bez problemu znajdzie najemcę. Dziś rynek jest znacznie bardziej wymagający — mówi Tomasz Kozioł z Marshall Real Estate.

Inwestorzy muszą dziś analizować koszty utrzymania, lokalizację, sezonowość i realny potencjał najmu. Zdaniem ekspertów, często wygrywają mieszkania z rynku wtórnego w dobrych lokalizacjach po remoncie, które oferują bardziej przewidywalny zwrot niż nowe projekty deweloperskie.

Mniejsze miasta: uwaga na pułapkę

Niższe ceny w miastach powiatowych kuszą osoby z kapitałem około 100 tys. zł. Ale to właśnie tutaj czyha pułapka na początkujących. Tańszy zakup nie zawsze oznacza dobrą inwestycję.

W mniejszych miejscowościach kluczowe jest sprawdzenie rzeczywistego popytu na najem. Sam fakt, że mieszkanie jest tańsze, nie oznacza jeszcze, że będzie dobrze pracowało — podkreśla Tomasz Kozioł.

Eksperci radzą, by przed zakupem dokładnie przeanalizować lokalny rynek pracy, obecność uczelni, nowych inwestycji i liczbę potencjalnych najemców. W wielu małych miastach problemem jest też ograniczona płynność rynku – sprzedaż może potrwać znacznie dłużej. Kluczowe jest nie tylko wejście w inwestycję, ale też przygotowanie scenariusza wyjścia.

Apartamenty turystyczne: koniec łatwych zysków

Przez lata apartamenty w kurortach były synonimem szybkiego zarobku. Dziś rynek najmu krótkoterminowego wygląda zupełnie inaczej. Rosnąca liczba inwestycji, wysokie koszty utrzymania i profesjonalna konkurencja sprawiają, że samo atrakcyjne położenie nie wystarcza.

Karol Szumański z Marshall Real Estate zwraca uwagę, że początkujący często patrzą tylko na stawki wynajmu w sezonie, ignorując całoroczne koszty administracyjne, media czy prowizje operatorów najmu. To one radykalnie obniżają rentowność.

Rynek nad morzem coraz mocniej premiuje projekty całoroczne, z dostępem do infrastruktury i atrakcji poza sezonem. W 2026 roku ogromnego znaczenia nabiera też standard wykończenia apartamentu – budżetowe lokale przegrywają z lepiej zaprojektowanymi.

Excel jest ważniejszy niż emocje

Zdaniem ekspertów największe błędy początkujących rzadko wynikają z lokalizacji. Znacznie częściej problemem są zbyt optymistyczne założenia finansowe.

Wielu kupujących zakłada pełne obłożenie najmu przez cały rok, nie uwzględnia kosztów remontów, pustostanów czy wzrostu rat kredytu — przestrzegają eksperci.

To ostrożniejsze podejście widać w danych GUS: choć liczba pozwoleń na budowę rośnie, to liczba rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych spadła w I kwartale 2026 r. o 11,4 proc. rok do roku.

Przed wpłatą pierwszej raty trzeba sobie odpowiedzieć na kluczowe pytania:

  • Jakie są realne koszty administracyjne i eksploatacyjne?
  • Czy prognozy najmu są poparte rzeczywistymi danymi?
  • Jak wygląda konkurencja w okolicy?
  • Kto będzie zarządzał najmem?
  • Czy lokalizacja ma potencjał całoroczny?
  • Ile podobnych inwestycji powstaje w regionie?
  • Jak łatwo będzie sprzedać nieruchomość za kilka lat?

Nowe trendy: od lokalizacji do strategii

Rynek ewoluuje. Jak zauważa Karol Szumański, mieszkanie w Warszawie, apartament nad morzem i nieruchomość w górach to dziś trzy różne produkty inwestycyjne odpowiadające na odmienne potrzeby.

Wybór lokalizacji coraz rzadziej sprowadza się do odpowiedzi na pytanie 'gdzie kupić’. Znacznie ważniejsze staje się to, jaką funkcję nieruchomość ma pełnić w portfelu inwestora — mówi Szumański.

W dużych miastach kluczowa jest stabilność i płynność rynku, napędzana przez studentów i pracowników korporacji. W lokalizacjach turystycznych, jak Zakopane czy Kościelisko, potencjalne zyski są wyższe, ale rośnie też zmienność i ryzyko sezonowości. Tam liczy się realny całoroczny potencjał.

W górach na stawki najmu realnie wpływają walory widokowe i kameralność inwestycji. Rośnie też znaczenie segmentu premium, który jest odporny na konkurencję cenową, ponieważ klienci szukają całego doświadczenia pobytowego.

Inwestorzy coraz częściej patrzą w perspektywie 5-10 lat, analizując nie tylko bieżące zyski, ale też przyszłą wartość odsprzedaży. Rośnie znaczenie dywersyfikacji portfela i trendów takich jak workation czy marka miejsca w social mediach.

Podsumowanie: policz, zanim kupisz

Jak podsumowuje Karol Szumański, 100 tys. zł może dziś oznaczać zupełnie coś innego dla różnych inwestorów – dla jednych to wkład własny na pierwsze mieszkanie, dla innych kolejny etap budowania portfela. W obu przypadkach zasada jest jedna: w 2026 roku wygrywają nie najbardziej emocjonujące inwestycje, lecz te najlepiej policzone. Rynek nagradza precyzję, a nie przeczucie.