Scenariusz, w którym nabywca mieszkania po roku odkrywa wadę, a spółka, która budowała jego dom, już nie istnieje, może wkrótce odejść do przeszłości. Przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej trafił właśnie do konsultacji i ma ukrócić praktykę błyskawicznego rozwiązywania spółek celowych.

Pięć lat obowiązkowego istnienia spółki

Kluczowym elementem nowelizacji jest nowy artykuł 41b. Zgodnie z propozycją spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, akcyjna lub prosta akcyjna nie będzie mogła zostać rozwiązana wcześniej niż pięć lat od wydania ostatniego lokalu. Mechanizm ma wejść w życie po 24-miesięcznym vacatio legis. Jak wyjaśnia Aleksandra Krupińska, prawnik Polskiego Związku Firm Deweloperskich, spółka może zakończyć sprzedaż, rozliczyć inwestycję, spłacić finansowanie i zamknąć rachunek powierniczy, ale wykreślenie z rejestru będzie możliwe dopiero po upływie pięciu lat od wydania ostatniego lokalu. Chodzi o to, by przez ten czas istniał podmiot, do którego można kierować roszczenia z tytułu rękojmi.

Cena mieszkania raz na zawsze

Projektowany artykuł 36a wprowadza fundamentalną zmianę w kwestii cen. Ustalona w umowie cena lokalu nie będzie mogła być podwyższana ani waloryzowana na niekorzyść kupującego. Adwokat Katarzyna Gabrysiak zwraca uwagę, że deweloper nie będzie mógł jednostronnie podnieść ceny mieszkania tylko dlatego, że wzrosły koszty materiałów budowlanych, robocizny czy finansowania. Ryzyko wzrostu kosztów przejmuje firma. Zdaniem Mariusza Urbańskiego z INWI przepisy tworzą niezwykle szczelny system, w praktyce zamykający deweloperom furtkę do jednostronnego podnoszenia cen.

Wyższy zwrot rezerwacji i trudniejsze odstąpienie

Zmieniają się także zasady rezerwacji. Jeśli deweloper odmówi zawarcia umowy, będzie musiał zwrócić opłatę rezerwacyjną w poczwórnej, a nie podwójnej wysokości. Deweloper będzie mógł odstąpić od umowy tylko w przypadku braku zapłaty lub niestawienia się na odbiór, po formalnych wezwaniach. To znaczne ograniczenie dotychczasowych możliwości.

Więcej jawności i nowy odbiór

Projekt rozbudowuje obowiązki informacyjne. W ofertach i ogłoszeniach trzeba będzie zamieszczać rzuty lokali z podaniem wymiarów pomieszczeń. Wizualizacje stworzone przez sztuczną inteligencję muszą być odpowiednio oznaczone, podobnie jak zdjęcia pochodzące z innych realizacji. Kupujący zyska prawo wglądu do dokumentacji technicznej przed odbiorem i dodatkowe 14 dni na zgłoszenie wad od podpisania protokołu. Wady będzie można zgłaszać elektronicznie, a deweloper lub jego pełnomocnik będzie musiał wziąć udział w odbiorze.

Rozbudowany ma być Portal DOM. Znajdą się w nim informacje o opóźnieniach wobec harmonogramu, dacie rozpoczęcia sprzedaży, ostrzeżeniach i decyzjach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, postanowieniach nadzoru budowlanego oraz ewentualnej upadłości dewelopera.

Eksperci: brakuje realnych zabezpieczeń finansowych

Część prawników ma poważne wątpliwości, czy zakaz likwidacji rzeczywiście ochroni kupujących. Adwokat Mateusz Stawski, specjalizujący się w sporach budowlanych, twierdzi, że proponowany zakaz likwidacji spółek deweloperskich i przeniesienie odpowiedzialności za wady na wspólników realnie nie zwiększą ochrony nabywców. Jego zdaniem skutkiem zmian będzie istnienie spółki pięć lat dłużej, ale bez majątku i środków na usunięcie wad. Wyrok przeciwko takiej spółce może być niewykonalny, a zarząd będzie zobowiązany złożyć wniosek o upadłość. Stawski proponuje zamiast tego obowiązek ustanowienia zabezpieczeń finansowych, np. gwarancji bankowej, ubezpieczeniowej lub ubezpieczenia.

Podobnie wypowiada się Wojciech Adamowicz, radca prawny z kancelarii White Owl. Zwraca uwagę, że przejście odpowiedzialności na wspólników i pięcioletnie ograniczenie utrudnią likwidację, ale nie zapewnią majątku na zaspokojenie roszczeń. Karol Szumański z Marshall Real Estate ocenia przepisy jako krok w dobrym kierunku, ale nie rozwiązujący problemu całkowicie.

Nowe obowiązki i dalsze kroki

Zmiany oznaczają też więcej pracy dla firm. Grzegorz Kawęcki z Pekabex Development wskazuje, że banki będą wymagały od deweloperów dokładniejszego raportowania postępów budowy, rozliczeń z wykonawcami i podwykonawcami oraz bieżącego śledzenia przepływów pieniężnych. Większość przepisów ma wejść w życie w ciągu trzech miesięcy od ogłoszenia, choć część rozwiązań otrzyma dłuższe, sięgające dwóch lat terminy. Obecnie projekt jest w konsultacjach.