Rząd chce w końcu rozprawić się z prawną szarą strefą, jaką są balkony, loggie i tarasy w budynkach wielorodzinnych. Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali (UD312), wpisany do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów 20 lutego 2026 r., ma jasno określić, co należy do wspólnoty mieszkaniowej, a co do właściciela lokalu. To nie akademicki spór: od tej granicy zależą koszty remontów i potencjalne roszczenia odszkodowawcze.

Konstrukcja wspólna, wnętrze prywatne

Zgodnie z proponowanymi przepisami elementy konstrukcyjne trwale związane z bryłą budynku będą traktowane jako nieruchomość wspólna. Chodzi m.in. o płytę balkonową wraz z izolacją, dźwigary, balustrady oraz elementy stanowiące część elewacji. Za ich stan odpowie wspólnota, a niezbędne naprawy będą finansowane ze wspólnych środków, do których właściciele dokładają się proporcjonalnie do udziałów. W praktyce oznacza to, że w finansowaniu remontu konstrukcji balkonu mogą uczestniczyć także osoby, których lokal balkonu nie ma.

Inaczej będzie z wewnętrzną powierzchnią balkonu, która służy wyłącznie właścicielowi danego lokalu. Jeśli konieczna okaże się wymiana płytek albo innego prywatnego wykończenia, koszt pozostanie po stronie właściciela mieszkania. To rozróżnienie nie jest nowe – od lat wynika z orzecznictwa Sądu Najwyższego. SN wskazywał, że wewnętrzna przestrzeń balkonu przylegającego do konkretnego lokalu stanowi jego część składową, natomiast elementy architektoniczne i konstrukcyjne trwale połączone z bryłą budynku są nieruchomością wspólną.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii podkreśla, że projekt nie zmienia obecnego podziału kosztów. W odpowiedzi na interpelację poselską wiceminister Tomasz Lewandowski tłumaczył, że do tej pory takich przepisów wprost nie było, a wspólnoty opierały się na orzecznictwie Sądu Najwyższego. Nowe zasady mają przede wszystkim przenieść do ustawy to, co w orzecznictwie funkcjonuje już od lat.

„Projekt nie wprowadza nowych rozwiązań w zakresie odpowiedzialności za remonty balkonów, tarasów i loggii we wspólnotach mieszkaniowych względem obecnie stosowanych zasad, opartych na orzecznictwie Sądu Najwyższego” – tłumaczył wiceminister Tomasz Lewandowski.

Wspólnota może podnieść zaliczkę

Prawo dopuszcza też sytuację, w której wspólnota uzna, że właściciel mieszkania z balkonem nie dba o nieruchomość wspólną i zażąda od niego podwyższonych wpłat, np. na fundusz remontowy. Kluczowe znaczenie ma to choćby wtedy, gdy balustrada zaczyna się sypać albo jest uszkodzona – remont takiego elementu leży w gestii wspólnoty, podobnie jak w przypadku korytarza czy windy. Ciężar dowodu ma jednak spoczywać na wspólnocie – to ona musi wykazać dodatkowe koszty, przedstawić kalkulację i dopiero na podstawie uchwały podnieść wysokość comiesięcznej zaliczki konkretnemu właścicielowi. Takie stanowisko ministerstwo przedstawiło w odpowiedzi na pytania Interii Biznes.

Wieszanie prania? Bez zmian

Nowe przepisy nie odbiorą mieszkańcom prawa do korzystania z balkonu. Wbrew obawom pojawiającym się w sieci nie wprowadzą zakazu palenia papierosów ani wieszania prania. Wewnętrzna część balkonu pozostaje integralną częścią mieszkania, więc to właściciel decyduje, co na balkonie robi – oczywiście z zachowaniem zasad współżycia społecznego.

Większy wgląd w finanse wspólnoty

Projekt wykracza poza kwestie balkonów. Właściciele mieszkań zyskają szersze możliwości sprawdzania, jak zarządzana jest nieruchomość wspólna. Będą oni mogli zapoznać się z dokumentami takimi jak uchwały, regulaminy, protokoły, sprawozdania finansowe, kosztorysy, faktury, stany kont bankowych oraz umowy podpisane z firmami wykonawczymi. Zarząd będzie musiał udzielać informacji na temat prowadzenia gospodarki nieruchomością.

Jeśli dokumentacja okaże się zbyt skomplikowana, właściciel będzie mógł poprosić o pomoc upoważnioną osobę znającą się na prawie, ekonomii lub budownictwie. Zarząd nie będzie mógł odmówić wglądu do dokumentów, chyba że zachodzą szczególne powody związane na przykład z ochroną danych osobowych lub dóbr osobistych. Według resortu zwiększona przejrzystość ma zmniejszyć ryzyko nieuzasadnionych wydatków i niepotrzebnego podwyższania zaliczek.

Co dalej

Projekt jest na etapie prac rządowych i dopiero ma trafić do dalszej ścieżki legislacyjnej. Nie wyznaczono jeszcze terminu pierwszego czytania w Sejmie; portal Interia Biznes podawał, że projekt ma trafić pod obrady Sejmu w październiku 2026 r. Resort zaznacza przy tym, że sam projekt nie oznacza automatycznego wzrostu miesięcznych opłat.