Rynek mieszkaniowy w Polsce wszedł w nowy etap. Z jednej strony dane za drugi kwartał pokazują wyraźny spadek sprzedaży nowych mieszkań – o 13% w porównaniu do pierwszych trzech miesięcy roku. Z drugiej strony deweloperzy nigdy nie mieli w ofercie tylu lokali, a co czwarte z nich jest już gotowe do odbioru. To układ, w którym to kupujący zaczyna dyktować warunki.

Dlaczego sprzedaż wyhamowała?

Główny ekonomista portalu Rynekpierwotny.pl Jan Dziekoński tłumaczy, że spadek wynika przede wszystkim z bardzo mocnego pierwszego kwartału, a zwłaszcza marca. To wtedy złożono najwięcej wniosków kredytowych w pierwszym półroczu – ponad jedna trzecia dotyczyła refinansowania, ale wiele służyło zakupowi nowych mieszkań. Od marca popyt systematycznie słabł, a czerwiec przyniósł spadek do poziomów typowych dla wakacji. Sezonowo mniejsza aktywność w biurach sprzedaży to norma, ale tym razem nałożyła się na rekordową podaż.

Oferta bije rekordy, gotowe mieszkania zalegają

Czerwiec był miesiącem najwyższej w tym roku aktywności deweloperów. Z najnowszego Barometru Cen Mieszkań portalu Tabelaofert wynika, że na siedem największych rynków trafiło blisko 5,8 tys. nowych mieszkań. Tymczasem sprzedaż wyniosła jedynie 3,7 tys. lokali – o prawie 300 mniej niż w maju. Oferta urosła do niemal 69,7 tys. mieszkań, z czego 17,5 tys. to lokale w już ukończonych inwestycjach (o 2 tys. więcej niż miesiąc wcześniej).

Udział gotowych do odbioru mieszkań jest dziś wyjątkowo wysoki. W Warszawie sięga 25% oferty, a w Poznaniu, Łodzi czy Katowicach sięga nawet 40% lub przekracza 30%. Jak zauważa Dziekoński, to zmienia pozycję negocjacyjną: deweloper, który poniósł już koszty budowy i musi spłacać kredyt bankowy, chętniej schodzi z ceny.

Dziekoński wyjaśnia, że dzisiejszy rynek nie działa już pod presją pośpiechu. Klient ma silniejszą pozycję, co widać w dostępności oferty.

Kto zyskuje, a kto traci?

Założyciel i wiceprezes Tabelaofert Robert Chojnacki przyznaje, że rynek wchodzi w prawdziwy test podaży: „Nie wystarczy już mieć mieszkania w sprzedaży, trzeba jeszcze przekonać klienta, że to właściwy moment i właściwy produkt”.

Regionalne różnice są ogromne. Największe załamanie sprzedaży dotknęło Poznań – spadek o ponad 40%. Wyraźnie słabsze wyniki odnotowały też Trójmiasto i Katowice (spadek o ok. 25%). Wzrost liczby transakcji odnotowano jedynie we Wrocławiu i Łodzi.

Średnia cena metra kwadratowego na siedmiu największych rynkach utrzymała się na poziomie 16 078 zł – bez zmian względem maja. Jedyny miesięczny wzrost średniej zanotowano we Wrocławiu (prawie 5%), ale wynikał z wprowadzenia do sprzedaży projektów o bardzo wysokim standardzie, a nie z podwyżek w istniejących cennikach. W Warszawie i Katowicach średnie stawki minimalnie spadły (odpowiednio o 1,1% i 1,5%).

Co dalej? Trzeci kwartał zagadką, nadzieja w czwartym

Eksperci nie spodziewają się przełomu w najbliższych miesiącach. Według Dziekońskiego trzeci kwartał może być bardzo zbliżony do drugiego. Lipiec i sierpień to czas oglądania ofert, a decyzje zapadną we wrześniu. Wyraźniejszego ożywienia można oczekiwać w czwartym kwartale, zwłaszcza jeśli Rada Polityki Pieniężnej obniży stopy procentowe lub uspokoi się sytuacja geopolityczna.

Główna analityczka Tabelaofert Ewa Palus dodaje, że to wysoka podaż, a nie zmiany legislacyjne, hamuje wzrost stawek. W miastach takich jak Łódź czy Katowice sprzyja nawet korektom.

„Średnia cena potrafi dziś bardziej opowiadać o strukturze oferty niż o realnych podwyżkach. Dlatego kupujący nie powinni patrzeć wyłącznie na jedną liczbę dla całego miasta” – podkreśla Robert Chojnacki.

Na razie jednak rynek czeka na wyraźniejszy sygnał. W ostatnim tygodniu czerwca wygasło zawieszenie broni w Zatoce Perskiej, USA wycofały zawieszenie sankcji na irańską ropę, a ponowna wymiana ognia podbiła ceny ropy i rentowności obligacji. Jak ostrzega Dziekoński, w sierpniu kredyty hipoteczne mogą znów być nieco droższe.