Polski rynek nieruchomości przechodzi w nową fazę – po stronie kupujących zapanowała wyraźna ostrożność, a inicjatywę powoli przejmują sprzedający. Najnowsze badanie nastrojów pokazuje, że odsetek osób uznających obecny czas za dobry na zakup mieszkania spadł do zaledwie 25%, co należy do najsłabszych wyników w ostatnich kwartałach.

Spadek optymizmu kupujących

Dane zebrane przez serwis Nieruchomosci-Online.pl za II kwartał 2026 roku nie pozostawiają złudzeń. Tylko 5% ankietowanych stwierdziło, że to „zdecydowanie dobry moment” na zakup, a łączne odpowiedzi pozytywne („zdecydowanie” i „raczej tak”) dały wynik 25%. To spadek o 2 punkty procentowe w porównaniu z poprzednim kwartałem i aż o 10 pp względem III kwartału 2025 roku.

– Nawet stabilizacja cen w części miast nie przekłada się na poprawę nastrojów kupujących. Ceny przestały rosnąć tak dynamicznie jak w latach 2021–2024, ale wciąż są postrzegane jako bardzo wysokie, zarówno realnie, jak i psychologicznie – komentuje Anna Zachara-Widła z Nieruchomosci-Online.pl.

Sprzedający coraz śmielej

W tym samym czasie rośnie grupa właścicieli mieszkań, którzy dostrzegają okazję do sprzedaży. W II kwartale 2026 r. 39% badanych uznało, że to dobry moment na zbycie nieruchomości – to wzrost o 4 pp względem poprzedniego kwartału i o 5 pp rok do roku. Coraz więcej ofert trafia na rynek, co zwiększa presję podażową i stopniowo przesuwa równowagę w stronę nabywców – przynajmniej na papierze.

Rosnąca przepaść między ofertami a transakcjami

Mimo że w rzeczywistych transakcjach notarialnych w pierwszym kwartale 2026 r. pojawiły się pierwsze spadki cen – zwłaszcza w segmencie kawalerek i największych mieszkań – rynek ogłoszeń wygląda zupełnie inaczej. Ceny w ofertach nadal rosną, co powoduje narastający rozdźwięk między oczekiwaniami sprzedających a realnymi możliwościami kupujących. Efektem są dłuższe negocjacje i większe korekty cenowe na finiszu sprzedaży.

Deweloperzy hamują, ale indywidualni trzymają poziom

Równolegle do zmian nastrojów, dane Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) pokazują wyraźne wyhamowanie aktywności deweloperów. W maju 2026 r. rozpoczęto budowę 20,4 tys. lokali mieszkalnych – to spadek w porównaniu z kwietniem, ale wzrost o 7,1% rok do roku. Jednak w segmencie deweloperskim starty budów spadły aż o 20,9% w ujęciu miesięcznym (do 11 963 mieszkań), co jest pierwszym tak dużym spadkiem względem kwietnia od dekady. Inwestorzy indywidualni również zmniejszyli tempo – rozpoczęli budowę 8263 domów, o 11,8% mniej niż w kwietniu.

W okresie styczeń–maj 2026 r. łącznie wystartowało 94 714 budów (stabilizacja – spadek o 0,2% r/r), a deweloperzy są na minusie 2,6% r/r. Segment indywidualny utrzymuje niewielką przewagę nad ubiegłym rokiem, ale dynamika słabnie.

Liczba oddanych mieszkań poniżej psychologicznej bariery

Maj przyniósł oddanie 9475 mieszkań deweloperskich – wzrost o 3,6% r/r, ale jednocześnie to pierwszy okres od ośmiu lat, w którym w żadnym miesiącu otwierającym rok liczba przekazanych lokali nie przekroczyła 10 tys.. Łącznie od początku roku oddano 45 290 mieszkań na sprzedaż lub wynajem (spadek o 2,4% r/r – najniższy wynik od 2018 r.). Indywidualni inwestorzy przekazali 28 689 domów, o 2,7% więcej niż rok wcześniej, co potwierdza stabilizującą rolę tego segmentu.

Pozwolenia – mieszany obraz

W maju deweloperzy uzyskali zgodę na budowę 14 045 lokali (spadek o 23,6% miesiąc do miesiąca, ale wzrost o 10,6% r/r). W pierwszych pięciu miesiącach wydano wyraźnie więcej pozwoleń niż rok wcześniej, co sugeruje, że projekty są przygotowywane, ale faktyczne rozpoczęcia budów pozostają ostrożne. W segmencie domów jednorodzinnych wydano w maju 8149 pozwoleń, a od początku roku blisko 37 tys., co świadczy o stabilności prywatnych inwestycji.

Rynek nieruchomości w Polsce wchodzi więc w okres wzmożonej niepewności – kupujący czekają na spadki, sprzedający testują wyższe ceny, a deweloperzy ostrożniej podchodzą do nowych projektów. Wszystkie te sygnały wskazują, że najbliższe miesiące mogą przynieść dalsze korekty, zwłaszcza jeśli rosnąca podaż nie spotka się z adekwatnym popytem.