Czy wiesz, ile dziś trzeba zarabiać, żeby kupić mieszkanie w polskiej metropolii? Przygotuj się na szokujące liczby.

Rosnące ceny mieszkań sprawiły, że dla wielu osób własne M oddala się mimo wzrostu wynagrodzeń. W największych miastach próg dochodowy jest dziś rekordowo wysoki, a Warszawa bije wszelkie rekordy.

Koszmar kredytobiorcy: 12 tysięcy netto na start

Przyjmijmy modelowe założenia: mieszkanie 50 m kw., wkład własny 20%, kredyt na 30 lat, oprocentowanie 7–7,5%. Banki oczekują, że rata nie przekroczy 30–35% dochodu netto. To oznacza, że w najdroższych miastach wymagany dochód znacząco przekracza średnią krajową.

Ale to dopiero początek. Jeszcze bardziej wymagająca jest sytuacja przy niższym wkładzie własnym. W przypadku zaledwie 10% wkładu własnego para musi zarabiać co najmniej:

  • 12 060 zł netto w Warszawie,
  • 11 160 zł netto w Krakowie,
  • 10 530 zł netto w Gdańsku.

To poziomy znacznie przekraczające medianę wynagrodzeń. Jak wskazuje Jarosław Sadowski z Rankomat, para zarabiająca 9 tys. zł netto ma zdolność kredytową pozwalającą kupić mieszkanie w wielu miastach, ale niekoniecznie w największych metropoliach jak Wrocław, Gdańsk, Kraków czy Warszawa.

Warszawa królową (nie)dostępności

Dane Otodom Analytics pokazują skalę problemu w stolicy. Przeciętne 55-metrowe mieszkanie deweloperskie kosztuje już ok. 999 tys. zł. To praktycznie milion za standardowe mieszkanie dwupokojowe!

Średnia cena 55-metrowego mieszkania deweloperskiego w stolicy wynosi już 999 tys. zł. To kwota, która stawia stolicę w gronie najdroższych europejskich rynków – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics.

Statystyczny mieszkaniec Warszawy musiałby przeznaczyć aż 77 pełnych pensji brutto na zakup takiego lokalu. Jeśli gospodarstwo domowe odkłada 25% dochodów, czas potrzebny na zakup dramatycznie się wydłuża. W Warszawie, Krakowie i we Wrocławiu to aż ok. 26 lat.

Ranking dostępności: od Katowic do Warszawy

Różnice między miastami są ogromne. Ranking dostępności, liczony liczbą metrów kwadratowych, które można kupić za jedną średnią pensję, jest bezlitosny:

  • Katowice — 0,82 m kw.
  • Łódź — 0,74 m kw.
  • Poznań — 0,75 m kw.
  • Kraków — 0,68 m kw.
  • Wrocław — 0,66 m kw.
  • Gdańsk — 0,64 m kw.
  • Warszawa — tylko 0,60 m kw.

To oznacza, że mimo najwyższych wynagrodzeń w kraju, stolica oferuje najniższą realną dostępność mieszkań.

Ceny metra kwadratowego: kto jest najdroższy?

Analiza portalu RynekPierwotny.pl potwierdza lidera: Warszawa z ceną ponad 19,5 tys. zł za mkw. Najwyższe ceny sięgają ponad 40 tys. zł w Śródmieściu i ponad 32 tys. zł na Woli. Za nią plasują się:

  • Trójmiasto – średnio ponad 17,7 tys. zł/mkw
  • Kraków – prawie 17 tys. zł/mkw
  • Wrocław – ponad 15,2 tys. zł/mkw
  • Poznań – 14,1 tys. zł/mkw

Najtańsze lokale, w cenie poniżej 10 tys. zł za metr, stanowią jedynie 2% oferty we Wrocławiu i 5% w Poznaniu.

Zdolność rośnie, ale ceny rosną szybciej

Teoretycznie sytuacja kredytobiorców poprawiła się. Zdolność kredytowa wzrosła średnio o 19%, głównie dzięki spadkowi stóp procentowych. Para z dochodem 8 tys. zł netto może dziś uzyskać ok. 559 tys. zł kredytu, czyli o 16% więcej niż rok wcześniej.

Problem polega na tym, że ceny mieszkań rosną równie szybko.

Choć nominalnie zarabiamy coraz więcej, ceny mieszkań rosną równie szybko, przez co nasza siła nabywcza stoi w miejscu – wskazuje Paweł Jarząbek z Otodom.

Jeszcze bardziej wymowna jest perspektywa historyczna. Za średnią miesięczną wypłatę w Warszawie kupimy obecnie tyle samo metrów kwadratowych, co podczas kryzysu w 2008 r.

Gdzie szukać nadziei? Na peryferiach!

Eksperci są umiarkowanymi optymistami. Spodziewane obniżki stóp mogą poprawić zdolność kredytową, ale nie rozwiążą problemu wysokich cen. Kluczem staje się kompromis.

Obszary peryferyjne, które jeszcze kilka lat temu były traktowane jako mniej atrakcyjne, dziś rozwijają się najszybciej i często stanowią jedyną realną alternatywę – czytamy w raporcie RynekPierwotny.pl.

Ekspert Marek Wielgo ocenia, że obecna sytuacja wymaga od nabywców kompromisu między ceną a lokalizacją. Dostępność mieszkań nie znika, lecz przesuwa się tam, gdzie jeszcze niedawno niewielu chciało szukać swojego miejsca do życia.

Dane są jednoznaczne: mimo rosnących wynagrodzeń zakup mieszkania nie staje się łatwiejszy. W największych miastach bariera wejścia pozostaje bardzo wysoka, a zakup przeciętnego mieszkania oznacza dziś zobowiązanie finansowe na dekady.