Rynek nowych mieszkań w lipcu wyraźnie przyspieszył, ale średnie ceny niemal się nie poruszyły. Najnowsza prognoza PKO BP wskazuje jednak, że w perspektywie roku mogą one wzrosnąć o około 5%.

Sprzedaż: drugi najlepszy miesiąc roku

W lipcu 2026 r. na siedmiu największych rynkach – w Warszawie, Wrocławiu, Trójmieście, Krakowie, Poznaniu, Łodzi i Katowicach – kupiono blisko 4,4 tys. nowych mieszkań. To drugi najlepszy wynik w tym roku; lepszy był tylko styczeń, i to o około 100 lokali. W porównaniu z lipcem 2025 r. sprzedaż wzrosła o około 36%.

Deweloperzy wprowadzili do oferty około 4,6 tys. mieszkań. Nadwyżka podaży nad sprzedażą spadła do niespełna 200 lokali, podczas gdy w kwietniu sięgała ponad 1,3 tys. Na koniec miesiąca w ofercie wciąż było blisko 70 tys. nowych mieszkań.

Ceny stoją w miejscu

Średnia cena na siedmiu największych rynkach wyniosła 16 117 zł za mkw. W ujęciu miesięcznym to wzrost o 0,2%, a od początku 2026 r. – o 2,3%. Największą podwyżkę odnotowano w Katowicach (+1,1%), ale wynikała ona głównie ze struktury sprzedaży. W pozostałych miastach miesięczne zmiany mieściły się w przedziale od -1% do +1%.

Od grudnia 2025 r. najmocniej podrożał Wrocław (+4,8%) i Warszawa (+3,3%), a w Łodzi średnia cena spadła o 2%. W segmencie popularnym zmiany w większości miast nie przekraczały 0,5%; wyjątkami były Łódź ze spadkiem około 1% oraz Katowice, gdzie znów zadziałała struktura oferty.

Miasta, które odbiły najmocniej

Największy zwrot zaliczył Poznań, gdzie liczba transakcji była ponad dwukrotnie wyższa niż w czerwcu – miesiąc wcześniej sprzedaż spadła o ponad 40%. Bardzo dobre wyniki zanotowały też Trójmiasto i Katowice, ze wzrostami o blisko 50% m/m. W Warszawie sprzedaż nieznacznie spadła, a w Krakowie – o kilkanaście procent.

Najwięcej nowych mieszkań trafiło do Warszawy (prawie 1,5 tys.) i Trójmiasta (blisko 1,2 tys.). Lokale gotowe do odbioru stanowiły 25,6% całej oferty; w Łodzi ich udział zbliżał się do 40%, w Katowicach gotowe było około co trzecie mieszkanie, a w Trójmieście – około 15%.

Eksperci: ostrożnie z podwyżkami

Eksperci Tabelaofert studzą jednak oczekiwania na kolejną falę podwyżek. Rynek pozostaje szeroki podażowo, a konkurencja o klienta ogranicza deweloperom swobodę. Robert Chojnacki, założyciel portalu, ocenia, że branża odzyskuje wiarę w sprzedaż, ale zachowuje ostrożność w polityce cenowej. Jego zdaniem szybkie podnoszenie cen przy tak dużej ofercie mogłoby wydłużyć decyzje zakupowe i osłabić wyniki. Dane pochodzą z Barometru Cen Mieszkań Tabelaofert, obejmującego około 3 tys. inwestycji i ponad 100 tys. mieszkań.

Prognoza PKO BP: stabilizacja i +5%?

W najnowszym raporcie PKO BP nie widać sygnału dużej przeceny. Bank zakłada stabilizację rynku i wzrost średnich cen transakcyjnych o około 5% w perspektywie roku. Popyt wspierają rosnące dochody i większa dostępność kredytów; podaż ograniczają mniejsza liczba nowych inwestycji, wyższe koszty budowy, ceny działek i zmiany regulacyjne, w tym nowe warunki techniczne, ZPI i tzw. Ustawa Schronowa.

PKO BP zwraca uwagę, że wzrost ryzyka inflacyjnego może skłaniać niezdecydowanych do wcześniejszego zakupu. Jeśli RPP podniesie stopy zgodnie z oczekiwaniami rynku, kredyty mogą zdrożeć. Liczba mieszkań rozpoczętych od I kwartału 2025 do I kwartału 2026 była o około 15% niższa, a liczba projektów w budowie na koniec I półrocza 2026 r. – o 14,5% niższa r/r.

Rekordowo wyglądał rynek kredytowy: w II kwartale banki udzieliły 83,6 tys. kredytów mieszkaniowych o wartości 39,7 mld zł, najwięcej w historii statystyki sięgającej 2007 r. Wartość kredytów wzrosła o 62% r/r, a liczba – o 51% r/r. Sprzedaż na siedmiu największych rynkach wyniosła w II kwartale 11,8 tys. mieszkań, czyli o 8% mniej niż w I kwartale, ale o 13% więcej niż rok wcześniej. Oferta urosła do 70,3 tys. z 68,8 tys. mieszkań.

Popyt inwestycyjny ogranicza niepewność regulacyjna wokół rynku najmu, pomysły opodatkowania kolejnych mieszkań i możliwy podatek katastralny. W scenariuszu bazowym na kolejną dekadę PKO BP zakłada umiarkowany rozwój rynku; prognozowany przez GUS spadek liczby ludności może być częściowo kompensowany przez imigrację. W negatywnym scenariuszu rynek mógłby wejść w stagnację lub kurczenie się, zwłaszcza przy nadmiernym przeregulowaniu sektora albo załamaniu pozytywnych trendów w gospodarce.