Czy polski rynek nieruchomości komercyjnych w końcu odzyskał pełną prędkość? Pierwsze dane za 2026 rok mówią same za siebie i są naprawdę imponujące.

Wartość transakcji inwestycyjnych w pierwszym kwartale przekroczyła 1 miliard euro (4,3 mld zł). To najlepsze otwarcie roku od czterech lat! Według danych Colliersa, wolumen był o 40 proc. wyższy niż w analogicznym okresie 2025 roku i najwyższy od 2022 roku.

Kto kupuje i co?

W pierwszym kwartale sprzedano łącznie 54 obiekty na podstawie 26 umów, co świadczy o wysokiej płynności rynku. Które sektory przyciągnęły najwięcej kapitału?

  • Sektor magazynowy – bezkonkurencyjny lider z 44 proc. udziałem w rynku.
  • Retail – na drugim miejscu z 32 proc. udziałem.
  • Biurowy – odpowiadał za 20 proc. transakcji.

„Skala wolumenu zrealizowanego w pierwszym kwartale oraz struktura transakcji wskazują na wzrost gotowości inwestorów do podejmowania decyzji kapitałowych” – mówi Piotr Mirowski z Colliersa, cytowany przez pb.pl.

Giganci w akcji

Pierwsze miesiące roku przyniosły kilka spektakularnych transakcji. W sektorze logistycznym firma WP Carey sprzedała portfel ośmiu obiektów o łącznej powierzchni ponad 150 tys. m kw. za 169 mln EUR w transakcji sprzedaży z najmem zwrotnym.

Na rynku handlowym Shopper Park Plus przejął osiem centrów handlowych należących do Ceetrus i Auchan. Wartość tego portfela wyceniono na ponad 210 mln EUR (blisko 900 mln zł). To jedna z największych transakcji w tym segmencie od lat!

Skąd płynie kapitał?

Najbardziej aktywni byli inwestorzy z regionu Europy Środkowej i Wschodniej, Stanów Zjednoczonych oraz Europy Zachodniej. Ale tu czeka nas prawdziwa rewolucja.

Eksperci z niecierpliwością wypatrują polskich inwestorów, którzy w 2025 roku ulokowali na rynku około 800 mln EUR, osiągając rekordowy 18-procentowy udział w całkowitym wolumenie. To niemal trzykrotnie więcej niż średnia z ostatnich pięciu lat!

„Na ten spektakularny wzrost złożyło się wiele przyczyn. Globalne fundusze inwestujące w Polsce długoterminowo w aktywa o stabilnych stopach zwrotu po wybuchu wojny w Ukrainie zaprzestały nowych akwizycji, a w ich miejsce zaczął wchodzić kapitał naszego regionu” – tłumaczy Piotr Mirowski.

Dlaczego Polska jest atrakcyjna?

Kluczowe są trzy czynniki. Po pierwsze, rynek jest przewidywalny i działa w przejrzystych ramach prawnych. Po drugie, dochody z najmu są w większości denominowane w euro. Po trzecie – i to ważne – próg wejścia jest dużo niższy niż na Zachodzie.

Ceny dobrych biurowców w Warszawie sięgają 5-6 tys. EUR za metr, a na rynkach regionalnych nawet 2,5 tys. EUR. To o połowę taniej niż w Niemczech czy Francji przy podobnej, a nawet wyższej jakości.

Jak inwestują Polacy?

Według Colliersa polscy inwestorzy najczęściej koncentrują się na transakcjach o wartości 25–40 mln EUR. Minimalny próg wejścia to około 10 mln EUR (nieco ponad 40 mln zł), co w praktyce oznacza potrzebę 10–15 mln zł kapitału własnego.

Reszta finansowana jest długiem bankowym, który – jak podkreślają eksperci – jest dziś szeroko dostępny i atrakcyjnie wyceniony. Banki są skłonne finansować zakupy przy kosztach długu rzędu 4,5 proc. rocznie, podczas gdy stopy zwrotu z najlepszych aktywów przekraczają 6 proc.

Co dalej?

Czy ten impet się utrzyma? Analitycy z JLL wskazują, że wartość transakcji w I kwartale potwierdza kontynuację wzrostowego trendu obserwowanego od 2023 roku. Na horyzoncie widać finalizację kolejnych znaczących transakcji we wszystkich sektorach.

„Obecne wskaźniki na polskim rynku nieruchomości komercyjnych wskazują na silną dynamikę i zapowiadają aktywny rok dla tej branży” – ocenia Dmytro Havrylenko z JLL w rozmowie z Parkietem.

Niepewność związana z sytuacją geopolityczną może nawet… działać na korzyść Polski. Część kapitału, który wcześniej był kierowany na Bliski Wschód, może zostać przeniesiona do Europy, w tym do regionu CEE.

Jedno jest pewne – start 2026 roku pokazuje, że polski rynek nieruchomości komercyjnych ma się znakomicie i wciąż przyciąga uwagę dużych, instytucjonalnych graczy. A z rosnącą aktywnością polskiego kapitału, dynamika może być jeszcze większa!