W tym roku na budownictwo społeczne i komunalne w Polsce ma trafić ponad 6 mld zł z publicznych pieniędzy. Część tych środków w formie dotacji przestanie jednak pracować w momencie oddania budynku. Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl proponuje model, w którym publiczna złotówka wraca w ratach i czynszach i finansuje kolejne inwestycje. Równolegle Związek Miast Polskich apeluje o unijny program o wartości 8 mld euro.

Dotacje i kredyty: skala wsparcia

Ministerstwo Rozwoju i Technologii poinformowało 3 lipca 2026 r., że w tegorocznym programie budownictwa socjalnego i komunalnego zarezerwowano ponad 4 mld zł. Pomoc po dwóch rundach kwalifikacji ma objąć ok. 18 tys. mieszkań, blisko 3,3 tys. miejsc w akademikach i ok. 450 miejsc interwencyjnych. Bank Gospodarstwa Krajowego zapowiedział w kwietniu, że w 2026 r. zakwalifikuje wnioski o kredyty SBC na ponad 2 mld zł, co ma sfinansować co najmniej 9 tys. mieszkań.

Dotacje nie wracają

Państwo przekazuje środki i kończy swój udział, a dotacja z definicji do niego nie wraca. Jędrzyński zwraca uwagę, że w ten sposób znaczna część kapitału wypada z obiegu, a kolejne programy zależą od następnych decyzji budżetowych. Wcześniej podobny problem widać było w Rządowym Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa: fundusz finansował obejmowanie przez gminy udziałów w społecznych inicjatywach mieszkaniowych, ale nie był odnawialny. Gdy zabrakło pieniędzy, zlikwidowano go w grudniu 2024 r.

Odnawialny fundusz

W modelu odnawialnym część wsparcia ma postać bardzo długiej, taniej pożyczki lub udziału w inwestycji. Pieniądze wracają w ratach i w części czynszów, służąc kolejnym projektom. OECD opisuje taki mechanizm w opracowaniu „Brick by Brick” na przykładzie Łotwy i Austrii. W wariancie łotewskim spłacane finansowanie wraca do funduszu, a po spłacie pożyczki zasila go również część wpływów z najmu. Austria działa przez podmioty o ograniczonym zysku, reinwestujące nadwyżki.

Warunki są wymagające: tani i cierpliwy kapitał, bardzo długi okres spłaty, preferencyjne grunty i przygotowana kolejka inwestycji w gminach. System można oprzeć na istniejących podmiotach, takich jak BGK, SIM-y, TBS-y czy spółki gminne. Nie wszystko da się jednak finansować zwrotnie; uzbrojenie terenu, usuwanie skażeń, dostosowanie budynków dla osób z niepełnosprawnościami i głęboka modernizacja energetyczna trudno odzyskać z przyszłego czynszu. Zbyt wysokie raty podniosłyby czynsze, a pełne dotowanie odebrałoby funduszowi odnawialność.

Ekspert proponuje oceniać efekty po dziesięciu lub dwudziestu latach, patrząc na czynsze, zaległości, pustostany, koszty utrzymania i kolejne inwestycje. Problemem jest też inflacja: pieniądz zwrócony po trzydziestu latach ma mniejszą wartość.

Samorządy: 8 mld euro z UE

Związek Miast Polskich zwrócił się do premiera z apelem o wyodrębnienie w Planie Partnerstwa Krajowego i Regionalnego Polski na lata 2028-2034 oddzielnego programu rozwoju mieszkalnictwa komunalnego i społecznego. Postulowana pula to co najmniej 8 mld euro z funduszy UE, podczas gdy w założeniach przewidziano 1,1 mld euro. ZMP chce przy tym, by pieniądze częściej trafiały do małych i średnich miast oraz służyły także modernizacji zasobów i przywracaniu pustostanów.

Samorządowcy łączą to z demografią. Prezydent Sosnowca Arkadiusz Chęciński zwracał uwagę, że większość środków trafia do dużych miast. Roman Szełemej, prezydent Wałbrzycha, przypominał, że Polska należy do państw UE o najmniejszych zasobach mieszkaniowych, ok. 30% osób mieszka w przeludnionych lokalach, a w tym roku mieszkań komunalnych może przybyć tylko 6-10 tys. Burmistrz Pułtuska Beata Jóźwiak dodawała, że o takie lokale mogą zabiegać także nauczyciele, lekarze i pracownicy służb publicznych.

Skala dysproporcji

Dane ZMP za 2025 r. pokazują różnicę: sektor komunalny i społeczne budownictwo czynszowe oddały 5 929 mieszkań, a deweloperzy 134 149 lokali. To 2,8% nowej podaży; na jeden lokal komunalny przypadały ok. 23 mieszkania deweloperskie. Sekretarz ZMP Marek Wójcik podkreśla, że samorządowcy doceniają rosnące wsparcie państwa, ale chcą jego zwiększenia z funduszy europejskich. Decyzje w perspektywie 2028-2034 mają zapaść w najbliższych tygodniach.