Od 1 września 2026 r. obowiązują nowe reguły planowania przestrzennego. Dotychczasowe studia uwarunkowań zastąpiły plany ogólne gmin, które mają status aktów prawa miejscowego. Najważniejsza zmiana dotyczy decyzji o warunkach zabudowy (WZ): nowy wniosek może być rozpatrzony tylko tam, gdzie plan ogólny wszedł w życie. Sama uchwała rady gminy nie wystarczy – dokument musi obowiązywać.

To nie znaczy, że stare ustalenia przestały działać. Obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, pozwolenia na budowę i wcześniejsze decyzje WZ pozostają w mocy. Postępowania rozpoczęte przed 1 września mogą być kontynuowane, pod warunkiem że wniosek został skutecznie doręczony urzędowi do 31 sierpnia. Ważne jest doręczenie, a nie data wysłania pisma.

Kto zdążył z planem ogólnym?

Ministerstwo Rozwoju i Technologii podało sejmowe dane: 946 gmin uchwaliło plan ogólny, czyli około 38% wszystkich samorządów. To więcej niż wymagany kamień milowy Krajowego Planu Odbudowy, który po rewizjach wynosi 30%. Wiceminister Tomasz Lewandowski zapewnił w Sejmie: „Nie ma zagrożenia dla środków, które popłyną do tych gmin, które na czas przyjęły plany ogólne”.

Resort szacuje, że do końca 2026 r. plany będzie miało około 75% gmin, czyli ponad 1,8 tys. samorządów. Wiele z nich jest już na zaawansowanym etapie prac, obejmującym uzgodnienia i opiniowanie. Do 31 sierpnia do ministerstwa wpłynęło 1290 wniosków o dofinansowanie przygotowania planów ogólnych; urzędnicy zakładają, że ostatecznie dokumenty może mieć 1,1–1,2 tys. gmin.

Nierówny obraz przed wejściem w życie

Wcześniejszy monitoring pokazywał, jak szybko zmieniała się sytuacja. Na 13 sierpnia plany miało 547 gmin, a tydzień później – 620 z 2479, czyli mniej więcej jedną czwartą. W ostatnich dniach sierpnia wiele rad gmin zwoływało nadzwyczajne sesje, by zdążyć przed terminem.

Różnice regionalne były duże. W województwie lubuskim plan ogólny uchwaliło 45,1% gmin, w pomorskim 39,8%, a w wielkopolskim 32,7%. Najsłabiej wypadły podkarpackie (4,4%), świętokrzyskie (4,9%) i małopolskie (12%). Z dużych miast tylko Poznań zdążył przed 26 sierpnia, gdy plan przyjął Wrocław.

Działki bez planu w centrum uwagi

Eksperci zwracają uwagę, że reforma nie zablokuje od razu placów budowy. Ryzyko dotyczy nowych projektów opartych na WZ w gminach bez obowiązującego planu ogólnego. To właśnie tam dopływ nowych inwestycji może być najsilniej ograniczony.

Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl uważa, że największy efekt reformy pojawi się nie w budownictwie, lecz w wycenach gruntów.

„Największy skutek reformy może być widoczny nie 1 września na placach budowy, lecz w kolejnych miesiącach w cenach gruntów”.

Działka, która wcześniej była atrakcyjna ze względu na możliwość uzyskania WZ, może być teraz oceniana przez pryzmat tego, co faktycznie pozwoli zrealizować plan ogólny. Jeśli nieruchomość znajdzie się poza strefą, w której WZ będzie możliwa, jej inwestycyjny potencjał może spaść. To może wywierać presję na ceny części gruntów.

Co dalej?

Około 95 gmin, czyli 4%, nie rozpoczęło jeszcze prac nad planem ogólnym. W 79 z nich sytuacja jest mniej napięta, bo są niemal w całości pokryte miejscowymi planami. Pozostałe samorządy będą musiały nadgonić.

Ministerstwo zapowiedziało rozmowy z klubami parlamentarnymi o możliwych zmianach w reformie, w tym o zwiększeniu powierzchni terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. To od tych ustaleń zależy, gdzie w przyszłości łatwiej będzie uzyskać zgodę na nowe inwestycje.