Wrześniowy najazd studentów na rynek najmu, który zwykle kończył się gorączką, kolejkami i castingami, w tym roku rozpłynął się w ogromnej liczbie ogłoszeń. Mieszkań do wynajęcia jest tak dużo, że właściciele muszą walczyć o najemców ceną i warunkami.

Podaż bije w górę

Dane Rentier.io pokazują, że we wrześniu w 17 analizowanych miastach dostępnych było 79,4 tys. unikatowych ofert najmu – o 4,7 proc. więcej niż w sierpniu i o 22,3 proc. więcej niż przed rokiem. W całym III kwartale aktywnych było 142,7 tys. ofert, a liczba nowo dodanych ogłoszeń sięgnęła 110,8 tys. To o 33,8 proc. więcej niż w II kwartale.

Podobne sygnały płyną z innych serwisów. Otodom w sierpniu odnotował wzrost oferty o 6 proc., a we wrześniu o 12 proc. Nieruchomosci-online.pl podaje, że we wrześniu było jej o ponad 4 proc. więcej niż w sierpniu, a w ujęciu rocznym o 19 proc. Z kolei GetHome.pl, powołując się na statystyki Adradar, wskazał, że oferta urosła do 88,5 tys. ogłoszeń – poziomu niewidzianego od sierpnia 2021 r.

Eksperci tłumaczą to sezonowością, ale też zwykłą matematyką rynku. „Popyt, choć na pewno bardzo duży, nie absorbuje całej podaży, więc oferta się zwiększa” – mówi Anton Bubiel, prezes Rentier.io.

Czynsze przestają rosnąć

Duży wybór przełożył się na ceny. Według Otodomu lipiec i sierpień przyniosły stabilizację, a wrzesień korektę w dół o 1,3 proc. w ujęciu miesięcznym. W całym III kwartale czynsze w ujęciu rocznym były płaskie lub lekko spadały – od 0,7 do 1 proc.

„To sygnał, że rosnąca podaż zaczęła studzić wzrost cen” – komentuje Paweł Jarząbek, ekspert Otodomu.

Rentier.io wylicza, że średnia median stawek w 17 miastach wyniosła we wrześniu 55,4 zł za mkw., o 1,5 proc. mniej niż w sierpniu. Najdroższe są Warszawa (79,70 zł/mkw.), Gdańsk (68,42 zł/mkw.) i Kraków (66,22 zł/mkw.), a najtańsze Częstochowa (40 zł/mkw.), Sosnowiec (43,17 zł/mkw.) i Radom (44,86 zł/mkw.). GetHome.pl dodaje, że mediana czynszu w Warszawie to 4,3 tys. zł, w Poznaniu 2,5 tys. zł, a w Krakowie 3,1 tys. zł.

Kto wygrywa na rynku?

Najemcy rzeczywiście mają dziś mocniejszą pozycję. Przedstawiciele Metrohouse zwracają uwagę, że by wynająć lokal szybko, trzeba oferować go po realnej stawce lub minimalnie niżej – nawet 100 zł różnicy potrafi zwiększyć zainteresowanie. Najszybciej znikają niedrogie kawalerki i mieszkania dwupokojowe, a im większy metraż, tym trudniej o chętnych.

Marcin Drogomirecki z Grupy Morizon-Gratka zauważa, że we wrześniu w pierwszej kolejności znikały tańsze mieszkania. W kolejnych tygodniach oferta droższych lokali będzie dla właścicieli punktem odniesienia, ale część z nich będzie musiała zejść z ceną. Jego zdaniem w listopadzie i grudniu będzie zdecydowanie łatwiej o atrakcyjną ofertę.

Koniec roku: stabilizacja i negocjacje

Czwarty kwartał ma należeć do najemców. Z badania Nieruchomosci-online.pl, w którym wzięło udział ponad 1,5 tys. pośredników, wynika, że wzrostu popytu spodziewa się 35 proc., a spadku 23 proc. Wzrost czynszów przewiduje tylko 18 proc., spadek – 25 proc.

Anton Bubiel nie spodziewa się podwyżek do końca roku. „Właściciele, którzy nie znaleźli najemcy we wrześniu, aby uniknąć pustostanu, w najbliższych miesiącach powinni być bardziej skłonni do negocjacji” – mówi. Rentowność najmu pozostanie przy tym na obecnym poziomie lub będzie podlegać kosmetycznym wahaniom.

Część mieszkań może trafić na sprzedaż. Eksperci wskazują, że dotyczy to głównie lokali w starszym budownictwie, o niższym standardzie i w mniej poszukiwanych lokalizacjach. Część ofert ma też wrócić z najmu krótkoterminowego – szczególnie tam, gdzie właściciele po przeliczeniu rentowności uznali, że nie każdy lokal nadaje się na taką działalność.

Na rynek wciąż patrzą stopy procentowe. RPP 9 września i 7 października utrzymała stopę referencyjną na poziomie 3,75 proc., a zdaniem Bubiela brak impulsu do obniżek oznacza, że kredyty nie staną się tańsze. To z kolei nie daje argumentów za wzrostem cen nieruchomości.

W segmencie studenckim presję cenową widać także w prywatnych akademikach. W nowym roku akademickim czynsze obniżono w co piątym pokoju, a mediana cen za pokój jedno- i dwuosobowy sięga około 2 tys. zł miesięcznie.