Czy w najdroższych polskich miastach można kupić mieszkanie taniej niż miesiąc temu? Najnowsze dane pokazują, że tak, ale to tylko część znacznie bardziej złożonej układanki.

Rynek staje się coraz bardziej zróżnicowany — ceny spadają w najdroższych lokalizacjach, natomiast w tańszych miastach notowane są wzrosty. Na poziom średnich cen coraz mocniej wpływa struktura nowej oferty — do sprzedaży trafia więcej mieszkań w niższych cenach.

— Marzec był dobrym miesiącem zarówno dla kupujących, jak i sprzedających. W najdroższych miastach pojawiła się możliwość zakupu mieszkania taniej niż miesiąc wcześniej, a deweloperzy odnotowali wyraźny wzrost sprzedaży — komentuje Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes Tabelaofert.pl.

Marcowe korekty: więcej podwyżek, ale średnia spada

Marcowe korekty cen deweloperów były wyraźne. Ceny zmieniły się w 16,3 proc. mieszkań — w 9,5 proc. przypadków były podwyżki, a w 6,9 proc. obniżki. Mimo tej przewagi podwyżek, średnia cena m kw. spadła. Dlaczego? Wpływ na to miały większa skala obniżek oraz wprowadzenie do sprzedaży większej liczby tańszych mieszkań.

— W marcu udział tańszych lokali w nowej ofercie wyniósł 5,2 proc., wobec 4,1 proc. mieszkań droższych — dodaje Chojnacki.

Mapa cen: kto zyskał, kto stracił?

W 6 z 10 analizowanych miast ceny mieszkań wzrosły, a w 4 spadły. Zmiany były jednak niewielkie — od +1,2 proc. do -1,6 proc..

Największe wzrosty odnotowano w Lublinie (+1,2 proc.), Wrocławiu (+1,1 proc.), Bydgoszczy (+0,4 proc.), Poznaniu (+0,25 proc.), aglomeracji śląskiej (+0,2 proc.) i symbolicznie w Łodzi (+0,02 proc.).

Spadki pojawiły się w Warszawie (-1,6 proc.), Krakowie (-0,9 proc.), Szczecinie (-0,9 proc.) i Trójmieście (-0,7 proc.).

Największy wpływ na spadek średnich cen miała nowa podaż tańszych mieszkań w Warszawie, Krakowie i Trójmieście. W mniejszych miastach ten efekt był słabszy.

Rok do roku: nominalny plus, realny minus

W skali roku średnie ceny mieszkań w Polsce wzrosły nominalnie o 1,5 proc., jednak po uwzględnieniu inflacji oznacza to realny spadek. Różnice między poszczególnymi rynkami są znaczące.

Największe wzrosty cen m kw. w ciągu roku zanotowano w Trójmieście (+7,8 proc.), Poznaniu (+5,0 proc.), Bydgoszczy (+4,7 proc.) i aglomeracji śląskiej (+2,8 proc.). W Warszawie (+0,8 proc.) i Łodzi (+0,4 proc.) wzrosty były niższe niż inflacja. Spadki pojawiły się w Krakowie (-2,0 proc.), Lublinie (-1,9 proc.) i Wrocławiu (-3,2 proc.).

— Rynek mieszkaniowy wciąż się stabilizuje, ale jednocześnie różnicuje. Różnice pomiędzy miastami są coraz większe. W skali kraju ceny rosną wolniej niż inflacja i znacznie wolniej niż wynagrodzenia — podkreśla Ewa Palus, główna analityczka Tabelaofert.pl.

A co z lutym? Transakcje rosną, ale wolniej

Luty był drugim z kolei miesiącem, w którym po spadku w końcówce 2025 r. ceny mieszkań potwierdzone przez notariuszy rosły. Indeks ilustrujący zmiany cen transakcyjnych w skali kraju wzrósł w lutym o 0,32 pkt, co oznacza mniejsze podwyżki niż w styczniu (wtedy wzrósł o 0,98 pkt).

Ponad połowa ekspertów ds. nieruchomości przewiduje, że w najbliższych półroczu ceny się nie zmienią. Podwyżek i obniżek spodziewa się po 22,2 proc.

Kupujący odzyskują siłę

O wzroście popytu świadczy większa o 67,4 proc. r/r łączna wartość kredytów mieszkaniowych udzielonych przez banki w lutym 2026 r. – 10,6 mld zł. Ich liczba zwiększyła się w tym czasie o 54,1 proc.

— Kupujący zyskują siłę negocjacyjną dzięki dużej liczbie gotowych lokali w ofercie (ok. 20 proc.), co sprzyja rabatom i upustom — mówi Małgorzata Wełnowska, starsza analityczka ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.

Nowe trendy: peryferia w cenie

Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca Rednet24, zwraca uwagę na rosnącą rolę lokalizacji poza centrami dużych miast.

— Coraz częściej alternatywą dla mieszkań w centrum są atrakcyjne cenowo dzielnice peryferyjne oraz dynamicznie rozwijające się obszary wokół największych miast. W tych lokalizacjach ceny mogą być nawet o połowę niższe niż w centrum — wskazuje Tworska.

Podsumowując, polski rynek mieszkaniowy nie jest już jednolitą masą. To mozaika lokalnych trendów, gdzie decydujące znaczenie ma nie tylko miasto, ale konkretna dzielnica i struktura dostępnej oferty. Dla jednych to szansa, dla innych wyzwanie.