Czy Poznań, dotąd oaza stabilności dla kupujących na kredyt, zmienia się nie do poznania? Najnowsze dane pokazują wyraźny zwrot w stronę luksusu, podczas gdy oferta dla przeciętnego kredytobiorcy topnieje w oczach. Oto, co dzieje się na rynku pierwotnym w stolicy Wielkopolski.

Średnie ceny w górę, ale to nie podwyżki

W ciągu ostatnich pięciu miesięcy średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w Poznaniu skoczyła o ponad 5%, sięgając 14,2 tys. zł. To tempo wzrostu, które wcześniej zajmowało półtora roku! Ale uwaga – to nie deweloperzy masowo podnoszą ceny.

„Obecnie największy wpływ na ich poziom ma zmiana struktury kurczącej się oferty. Znikają z niej najtańsze lokale, a pojawiają się głównie mieszkania z wyższej półki cenowej” – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Kluczowy jest tu termin „kurcząca się oferta”. Deweloperzy wyraźnie ograniczają nowe inwestycje. W pierwszych dwóch miesiącach 2026 roku sprzedali 830 mieszkań, ale do oferty wprowadzili tylko 556 nowych lokali. Całkowita podaż spadła do około 8 tys. mieszkań. Dla porównania, w sierpniu 2025 roku oferta przekraczała 8,6 tys. lokali.

Deweloperzy przestawiają się na luksus

Strategia jest jasna. W warunkach niepewnego popytu firmy wolą realizować projekty o wyższej marży. Dlatego na rynku pojawiły się inwestycje z cenami w przedziale 17,5–29 tys. zł za metr, a nawet sięgającymi 33,4 tys. zł. To poziomy dotąd rzadko spotykane w Poznaniu.

Średnia cena mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w lutym 2026 roku wynosiła już około 19,4 tys. zł za mkw.. To efekt przestawienia się na segment premium.

Klienci kredytowi tracą grunt pod nogami

A co z tańszymi ofertami? Tu sytuacja jest niepokojąca. W segmencie mieszkań dostępnych dla klientów kredytowych górna granica cen w lutym 2026 roku wynosiła 11,6 tys. zł za mkw.. Liczba takich lokali spadła do niespełna 2 tys., czyli o 8% mniej niż pod koniec 2025 roku.

Oznacza to, że osoby planujące zakup mieszkania na kredyt mają coraz mniejsze pole manewru – zarówno pod względem ceny, jak i lokalizacji czy standardu. To klasyczny sygnał pogarszającej się dostępności mieszkań.

Gdzie szukać okazji?

Mimo wszystko w Poznaniu wciąż można znaleźć mieszkania poniżej 10 tys. zł za mkw.. Najwięcej, bo ponad 270 lokali w tej kategorii, jest na Starym Mieście. Paradoksalnie, to właśnie tam realizowane są też inwestycje premium, które podnoszą średnią cenę w dzielnicy do blisko 14,4 tys. zł za mkw..

Analiza rynku przeprowadzana jest w oparciu o tradycyjny podział Poznania na pięć dawnych dzielnic. Przyjrzyjmy się im:

  • Stare Miasto: obszar największej aktywności deweloperskiej, ale jedyny, gdzie liczba mieszkań w ofercie spadła w ciągu roku – o 17%, do niespełna 2,6 tys. lokali.
  • Nowe Miasto: ok. 1,5 tys. lokali w ofercie, największy wzrost podaży.
  • Jeżyce: ok. 1,9 tys. lokali, średnia cena ok. 13,5 tys. zł/mkw.
  • Grunwald: ok. 1,4 tys. lokali, średnia cena ok. 13,5 tys. zł/mkw.
  • Wilda: najmniej ofert (ok. 700 mieszkań), ale najdroższa – średnio ok. 15,4 tys. zł za mkw.

Popyt nie nadąża za nową rzeczywistością

Wprowadzanie droższych mieszkań nie spotkało się z entuzjastycznym odzewem. Mimo poprawy dostępności kredytów, w styczniu i lutym 2026 roku sprzedano łącznie 830 mieszkań – to zaledwie o 3% więcej niż średnia z 2025 roku.

Dla porównania, w Warszawie i Wrocławiu sprzedaż była w tym czasie o 25% wyższa, a w Łodzi – o prawie 33%. Rynek w Poznaniu przesuwa się w stronę droższych lokali, ale możliwości finansowe kupujących rosną wolniej.

Co dalej?

Przyszłość stoi pod znakiem zapytania. Potencjalnym ryzykiem są skutki gospodarcze konfliktu na Bliskim Wschodzie, które mogą ograniczyć dostępność kredytów. W takiej sytuacji deweloperzy mogą jeszcze bardziej ograniczyć nową podaż.

Na razie oferta jest na tyle duża, że kupujący mają silniejszą pozycję negocjacyjną. Ten przejściowy moment między rynkiem kupującego a bardziej zrównoważonym układem sił może być kluczowy dla podjęcia decyzji. Ale czas, jak widać po kurczącej się ofercie tanich mieszkań, nie działa na korzyść wszystkich.