Odwieczny dylemat – kupić czy wynająć – znów stanął na ostrzu noża. Z jednej strony mieszkania w największych polskich miastach są droższe niż rok temu, z drugiej – tańsze kredyty sprawiły, że miesięczna rata w wielu miejscach zrównała się z kosztem wynajmu. Najnowsza analiza Bankier.pl, oparta na danych Cenatorium i Otodom Analytics, pokazuje, jak bardzo zmieniły się proporcje w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy.

Mieszkania drożeją, najem w miejscu

Po krótkim okresie spadków ceny transakcyjne znów rosną. Według danych Cenatorium średnia cena metra kwadratowego 50-metrowego mieszkania w I kwartale 2026 r. wynosiła od niespełna 9,5 tys. zł w Łodzi, przez 14 tys. zł w Krakowie, po 15,4 tys. zł w Warszawie. Najbardziej poszukiwane lokale o powierzchni 35–60 m² zdrożały w ujęciu rocznym od 7,4% w Łodzi do 9,4% w Warszawie.

Rynek najmu zachowuje się zupełnie inaczej. W pierwszej połowie roku stawki ofertowe w większości metropolii były niższe niż przed rokiem. Jedynym wyjątkiem jest Łódź, gdzie odnotowano wzrost o 3,2% – choć eksperci traktują to raczej jako stabilizację niż realną podwyżkę.

Rata dogania czynsz

Największa zmiana zaszła po stronie kredytów. Niższe oprocentowanie sprawiło, że miesięczna rata po rocznej przerwie znów zbliżyła się do poziomu czynszu. Najlepiej widać to w Gdańsku – różnica między ratą a czynszem wyniosła symboliczny 1 zł na korzyść kredytu. W Warszawie rata była wyższa zaledwie o 29 zł, a w Poznaniu i Łodzi o 54–73 zł miesięcznie.

Nie wszędzie jest jednak tak różowo. We Wrocławiu rata przewyższała czynsz o 218 zł, a w Krakowie aż o 440 zł. Co więcej, Wrocław jako jedyny z analizowanych rynków odnotował pogłębienie tej różnicy w porównaniu z poprzednim rokiem.

Gotówka – dłuższy zwrot inwestycji

Zupełnie inaczej wygląda rachunek dla kupujących bez kredytu. Rosnące ceny transakcyjne wydłużyły czas, po którym zakup „zwraca się” w porównaniu do wynajmu. W Gdańsku cena 50-metrowego lokalu odpowiadała 197 czynszom (ok. 16,5 roku), o półtora roku dłużej niż rok wcześniej. W Warszawie wskaźnik wyniósł 198 czynszów. Najgorzej jest w Krakowie – tam zakup to aż 225 miesięcznych czynszów, czyli niemal 19 lat wynajmu. To wartość wyższa nawet niż w 2022 roku, przed uruchomieniem Bezpiecznego kredytu 2%.

Całkowity koszt kredytu – spadek o ponad 50 tys. zł

Mimo wyższych cen mieszkań łączny koszt kredytu na 50-metrowe mieszkanie spadł we wszystkich analizowanych miastach. Przy założeniu 20% wkładu własnego, raty równej i stałego oprocentowania przez 25 lat, całkowity koszt w I kwartale 2026 r. wahał się od 723,3 tys. zł w Łodzi do 1,175 mln zł w Warszawie. W porównaniu z rokiem poprzednim obniżka wyniosła 4–6%, czyli nominalnie od 46 tys. do 52,7 tys. zł. Po doliczeniu wkładu własnego w Warszawie wydatek sięgał 1,3 mln zł – wciąż o prawie 40 tys. zł mniej niż rok wcześniej.

Brak korekty – rynek kredytowy na rekordzie

Osobną historię opowiada najnowszy raport Barometr Metrohouse i Credipass za II kwartał 2026 r. Wyczekiwana przecena mieszkań nie nadeszła – zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym stawki utrzymują stabilny, a miejscami rosnący trend. Statystyczną średnią podbija rosnący udział segmentu premium – w Warszawie udział projektów luksusowych (powyżej 25 tys. zł/m²) podwoił się w ciągu roku.

Rynek kredytowy pracuje na najwyższych obrotach. Średnia zdolność kredytowa przykładowej rodziny 2+2 przy dochodzie 12 tys. zł netto sięgnęła rekordowych 803 tys. zł, a średnia wartość wniosku kredytowego po raz pierwszy w historii przekroczyła 500 tys. zł. Co ciekawe, klienci coraz chętniej wracają do kredytów ze zmienną stopą, której średnie oprocentowanie wynosi 5,58% wobec 6,38% przy stopie okresowo stałej.

Analiza Bankier.pl wyraźnie wskazuje, że w symulacji pominięto koszty początkowe zakupu (taksa notarialna, opłaty sądowe, prowizja pośrednika, PCC) oraz wartości niemierzalne, takie jak swoboda przeprowadzki czy dojście do własności. Ostateczny wybór między zakupem a wynajmem pozostaje więc kwestią indywidualnych priorytetów – ale liczby po raz pierwszy od dawna nie są jednoznacznie przeciwne kredytowi.