Jeszcze kilka lat temu instytucjonalny najem mieszkań w Polsce praktycznie nie istniał. Dziś sektor bije rekordy, a najlepszym symbolem tej zmiany jest właśnie zatwierdzona przez UOKiK historyczna transakcja.

Czy to moment, w którym PRS przestaje być niszą, a staje się pełnoprawnym graczem na rynku mieszkaniowym? Sprawdzamy, co oznaczają te miliardy dla najemców, inwestorów i całej polskiej gospodarki.

Benchmark za pół miliarda euro

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) wydał zgodę na zakup przez platformę Vantage Rent spółek platformy Resi 4 Rent, posiadających 5,32 tys. lokali na długoterminowy wynajem w kilku największych miastach Polski.

Zamknięcie transakcji spodziewane jest w ciągu dwóch tygodni.

To nie byle jaka umowa. Jej wartość to 565 mln euro, czyli około 2,4 mld zł. To bezprecedensowa skala na bardzo młodym rynku PRS w Polsce. Transakcja będzie benchmarkiem, czyli punktem odniesienia, dla całego sektora w naszym regionie Europy.

Szacowany wskaźnik NOI yield (roczny dochód operacyjny netto do ceny zakupu) dla tego portfela wynosi 6,3%. Obłożenie nabywanych lokali sięga około 98%, co potwierdza ogromne wzięcie tej usługi.

Kto stoi za rekordowym dealem?

Po jednej stronie stołu negocjacyjnego jest Resi 4 Rent – platforma utworzona przez amerykański fundusz Pimco i giełdowego dewelopera Echo Investment (ma 30% udziałów).

Co ciekawe, po transakcji Resi 4 Rent nie zniknie z rynku. Zostanie z portfelem 1,44 tys. gotowych lokali i będzie kontynuować działalność. Już w II kwartale na rynek ma trafić kolejne 1,35 tys. lokali.

Po drugiej stronie jest Vantage Rent, należący do notowanej na niemieckiej giełdzie spółki TAG Immobilien. TAG w Niemczech zarządza 84,1 tys. lokali i od kilku lat dynamicznie ekspanduje w Polsce, przejmując m.in. deweloperów Vantage Development i Robyg.

Strategia Vantage Rent jest nieco inna – firma buduje lokale na wynajem wyłącznie na gruntach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Tymczasem nabywany właśnie portfel Resi 4 Rent obejmuje nieruchomości zbudowane na gruntach usługowych, które mogą służyć wyłącznie najmowi instytucjonalnemu.

PRS w liczbach: gigantyczny wzrost, ale wciąż maleńki sektor

Według raportów, rok 2025 był dla polskiego PRS rekordowy. Na koniec grudnia zasób instytucjonalnego najmu osiągnął 28,5 tys. lokali, a przez cały rok przybyło 5,8 tys. nowych mieszkań w 25 inwestycjach.

Od 2018 r. zasoby PRS w Polsce wzrosły dziesięciokrotnie.

Perspektywy są jeszcze bardziej imponujące. Do 2028 r. liczba mieszkań instytucjonalnych ma przekroczyć 36 tys., a według prognoz JLL pod koniec dekady może zbliżyć się nawet do 50 tys. lokali.

Ale tu pojawia się kluczowy kontekst. Mimo głośnych transakcji, cały sektor PRS odpowiada dziś za około 2% rynku najmu i zaledwie 0,2% wszystkich mieszkań w Polsce. To segment widoczny medialnie, ale wciąż bardzo mały w skali całego rynku mieszkaniowego, zdominowanego przez własność (około 86-87% Polaków mieszka we własnych lokalach).

Kto wynajmuje i czego oczekuje? Rewolucja w modelu usług

Zmienia się nie tylko skala, ale także profil najemcy i standardy usług. PRS przestaje być domeną wyłącznie singli i korporacyjnych nomadów.

Grupa odbiorców mieszkań w standardzie PRS wyraźnie się poszerza, bo trafiają tutaj dzisiaj także studenci, pary i całe rodziny – mówi Radosław Politowski z LifeSpot.

Najemcy oczekują dziś przewidywalnych kosztów, sprawnej obsługi i elastyczności. Odpowiedzią na to jest innowacja od Resi 4 Rent. Firma jako pierwszy operator na polskim rynku PRS wprowadza model flat-fee – stałą miesięczną opłatę obejmującą zarówno czynsz, jak i media.

Stała miesięczna opłata pozwala łatwiej planować domowy budżet i eliminuje problem nagłych wzrostów kosztów, szczególnie w sezonie grzewczym. Ryzyko związane ze zmiennością cen energii bierzemy na siebie – mówi Sławomir Imianowski, prezes Resi 4 Rent.

Dlaczego to ważne? PRS uzupełnia ogromną lukę mieszkaniową

Rozwój najmu instytucjonalnego jest odpowiedzią na palące potrzeby. Według raportu Habitat for Humanity Poland z 2025 r. w kraju brakuje około 2 mln mieszkań odpowiadających potrzebom społecznym i finansowym mieszkańców.

PRS odpowiada na potrzeby osób mobilnych zawodowo, studentów i cudzoziemców – pod koniec 2025 r. w Polsce legalnie pracowało 1,29 mln obcokrajowców, a studiowało ponad 108 tys. studentów zagranicznych.

Jego rozwój nie odbiera Polakom mieszkań. Przeciwnie — zwiększa liczbę dostępnych lokali na wynajem w miastach, w których popyt mieszkaniowy jest największy – podkreśla Bartosz Guss z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Wyzwania przyszłości: kapitał wraca, ale bariery pozostają

Historyczna transakcja to wyraźny sygnał: kapitał wraca na rynek mieszkań na wynajem. To może oznaczać etap pełnej instytucjonalizacji sektora.

Ostatnie transakcje portfelowe mogą sygnalizować powrót płynności i zwiększoną gotowość kapitału do lokowania środków w najem instytucjonalny – ocenia Weronika Guerquin-Koryzma z Baker McKenzie.

Eksperci wskazują jednak na wciąż istniejące bariery: wysokie koszty finansowania, różnice walutowe (finansowanie w euro vs. przychody w złotówkach) oraz brak precyzyjnych regulacji prawnych i podatkowych dedykowanych sektorowi PRS.

Mimo to, sektor PRS wydaje się jednym z najbardziej perspektywicznych segmentów rynku nieruchomości. Największa transakcja w historii pokazuje, że najem instytucjonalny przestał być eksperymentem. Staje się trwałym elementem polskiego krajobrazu mieszkaniowego.