Polacy zaciągają dziś najwyższe w historii kredyty mieszkaniowe. Ale czy to oznacza, że mieszkania stały się bardziej dostępne? Oto, co naprawdę dzieje się na rynku.

Rekordowa średnia hipoteki

W IV kwartale 2025 roku przeciętna nowa hipoteka wynosiła 455 074 zł — wynika z danych Centrum AMRON. Wszystko wskazuje na to, że po podsumowaniu I kwartału 2026 roku padnie kolejny rekord, mimo pierwszych oznak pogorszenia sytuacji na rynku kredytowym w marcu.

Rekordowe wartości to w dużej mierze efekt poprawy zdolności kredytowej gospodarstw domowych. Z raportu NBP wynika, że już w połowie 2025 roku jednoosobowe gospodarstwo mogło pożyczyć średnio ok. 441 tys. zł, a dwuosobowe aż 883 tys. zł — więcej niż w rekordowym wcześniej okresie sprzed czterech lat.

„To tylko jedna strona medalu” — podkreśla Andrzej Prajsnar, ekspert RynekPierwotny.pl.

Ceny uciekają zdolności kredytowej

I tu pojawia się problem. Wzrost zdolności kredytowej w ostatnich kwartałach był wyraźny, ale nie nadążał za tempem zmian cen mieszkań. W lutym 2020 roku średnia cena ofertowa nowych lokali w Warszawie wynosiła 10 659 zł za m kw. Sześć lat później było to już 19 546 zł za m kw.

Zmiana skali jest ogromna. Jeszcze kilka lat temu ceny w Śródmieściu Warszawy były o ok. 2000 zł za m kw. niższe niż dzisiejsza średnia dla całego miasta. To pokazuje, jak bardzo rynek „uciekł” potencjalnym nabywcom.

Ożywienie sprzedaży w 2026 roku

Mimo tych wyzwań, popyt na nowe mieszkania nie słabnie. W pierwszym kwartale 2026 roku deweloperzy sprzedali w siedmiu największych polskich metropoliach około 14,8 tys. mieszkań. To wzrost o 17% względem poprzedniego kwartału i o 19% rok do roku.

Największy wzrost odnotowano w Warszawie, gdzie deweloperzy sprzedali 4,9 tys. mieszkań — o 32% więcej niż rok wcześniej. Dwucyfrowe wzrosty pojawiły się także we Wrocławiu (+25%), Łodzi (+24%), Krakowie (+21%) i Trójmieście (+10%). Wyjątkiem pozostaje Poznań, gdzie rynek wykazuje oznaki stagnacji.

Podaż spada, ceny rosną

Wzrost sprzedaży zbiegł się z ograniczeniem podaży. W pierwszym kwartale 2026 roku deweloperzy wprowadzili na rynek około 11,8 tys. mieszkań — o 8% mniej niż kwartał wcześniej i aż o 25% mniej niż rok temu.

Zmniejszająca się oferta przekłada się na wzrost średnich cen. W Warszawie średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań wzrosła o 7%, osiągając 19,6 tys. zł za mkw. Jeśli ten trend się utrzyma, średnia cena może przekroczyć 20 tys. zł za mkw. jeszcze w tym półroczu — prognozuje Marek Wielgo z RynekPierwotny.pl.

Najbardziej kurczy się segment najtańszych mieszkań — w Warszawie ich liczba spadła w pierwszym kwartale o 16%, w Trójmieście o 14%, a w Poznaniu o 12%.

Indeks dostępności mówi więcej

Aby lepiej uchwycić realną dostępność mieszkań, eksperci analizują Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3 opracowany przez Centrum AMRON. Uwzględnia on nie tylko zdolność kredytową, ale także ceny mieszkań, wynagrodzenia, koszty utrzymania i oprocentowanie kredytów.

Na koniec IV kwartału 2025 roku indeks dostępności mieszkań wyniósł 78, czyli 78% poziomu z rekordowego 2017 roku. To wyraźna poprawa względem wcześniejszych 66 notowanych rok wcześniej.

Dane historyczne pokazują dwa wyraźne „dołki” dostępności mieszkań. Pierwszy przypadł na okres boomu sprzed globalnego kryzysu finansowego — w III kwartale 2007 roku indeks spadł do zaledwie 43. Drugi dołek to lata 2022–2023, kiedy dostępność mieszkań spadła o ok. 35–40% względem poziomu z 2017 roku.

Ryzyka na horyzoncie

Początek 2026 roku mógł przynieść dalszą poprawę dostępności, jednak sytuacja szybko się skomplikowała. W marcu pojawiły się pierwsze wzrosty oprocentowania kredytów o okresowo stałej stopie, a rynki zaczęły dyskontować możliwość podwyżek stóp procentowych NBP. Dodatkowo napięcia geopolityczne zwiększyły niepewność na rynkach finansowych.

Zdaniem Jana Dziekońskiego, głównego ekonomisty RynekPierwotny.pl, w Warszawie można już mówić o rynku sprzedającego. W pozostałych metropoliach oferta mieszkań pozostaje na tyle duża, że kupujący wciąż mają przewagę negocjacyjną.

Ekspert zwraca jednak uwagę na ryzyka związane z rosnącym oprocentowaniem kredytów. Wzrost stóp procentowych mógłby skutecznie ostudzić zapał kupujących i wpłynąć na dalszy rozwój rynku.

Polska znajduje się obecnie w punkcie przejściowym. Dostępność mieszkań jest wyraźnie lepsza niż w najtrudniejszych momentach ostatnich lat, ale wciąż daleka od historycznych szczytów. Jej dalszy kierunek będzie zależał głównie od kosztu pieniądza i sytuacji makroekonomicznej.