Wszyscy czekali na jednoznaczny sygnał z rynku mieszkań. A co dostaliśmy w kwietniu 2026? Prawdziwe trzęsienie ziemi, które pokazuje, że polski rynek nieruchomości zaczyna się wyraźnie dzielić. Czy to ochłodzenie, czy może moment na przemyślane zakupy?

Marzec był tylko wypaleniem?

Po rekordowym marcu przyszedł kwiecień i… wyraźny chłód. Dane są jednoznaczne: sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym w Polsce spadła o 22% w stosunku do marca. Deweloperzy w kwietniu sprzedali około 4000 lokali, podczas gdy miesiąc wcześniej było to około 5100. To nie przypadek – w Warszawie spadek wyniósł 20%, w Łodzi aż 27%, a w Trójmieście 21%. Dlaczego?

Jak mówią eksperci z RynekPierwotny.pl, wyniki marca były efektem wyprzedzonego popytu, a nie trwałego ożywienia. Kupujący ruszyli do deweloperów w obawie przed dalszym wzrostem kosztów kredytu. Potwierdza to drastyczny spadek liczby wniosków kredytowych: z 63,3 tys. w marcu do 42,3 tys. w kwietniu – czyli aż o jedną trzecią.

„W kolejnych miesiącach popyt będzie stopniowo słabł wraz z rozładowywaniem marcowych rezerwacji” – prognozuje Jan Dziekoński, główny ekonomista RynekPierwotny.pl.

Ale jest też druga strona medalu. W ujęciu rocznym sprzedaż nadal była wyższa o 24% (wg Otodom Analytics) lub 28% (wg innych źródeł). Zarezerwowanych jest aż 6,7 tys. mieszkań, najwięcej od dwóch lat. Popyt nie zniknął, ale stał się bardziej ostrożny.

Deweloperzy grają w inną grę w każdym mieście

Najciekawsza jest jednak rozbieżność w strategiach samych deweloperów. Nie zobaczycie dwóch takich samych rynków.

W Krakowie i Poznaniu grają na przeczekanie: nowa podaż spadła o 81% w Krakowie i o 71% w Poznaniu! Warszawa zaciągnęła hamulec delikatniej – spadek o 10%.

A co z resztą kraju? Zupełnie odwrotny kierunek! Wrocław przyspieszył: nowych lokali przybyło o 89%. Prawdziwy boom zanotowała Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, gdzie nowa podaż wzrosła aż o 299%! Deweloperzy świadomie dostosowują podaż do lokalnej konkurencji – na korzyść kupujących w jednych miastach, a na niekorzyść w innych.

Dwa światy cen i dostępności

Efekt? Polski rynek mieszkaniowy pęka na dwie części.

Świat pierwszy: Warszawa, Poznań, Trójmiasto

  • Wybór się kurczy: dostępna pula mieszkań maleje.
  • Najtańsze mieszkania znikają najszybciej. W Warszawie w ciągu kilku miesięcy ubyło ich 20%, w Poznaniu 19%.
  • Nowa podaż koncentruje się w wyższych segmentach, co automatycznie winduje średnią cenę, nawet bez podnoszenia cenników!
  • W Warszawie metr kwadratowy zbliżył się do 20 tys. zł (wzrost o 12% r/r i 2% m/m). Średnia cena mieszkania przekroczyła 1,08 mln zł. Poznań notuje wzrost do 14,3 tys. zł/m².

Świat drugi: Wrocław, Łódź, Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia (Katowice i okolice)

  • Oferta rośnie lub pozostaje stabilna. Wrocław ma teraz 10,5 tys. mieszkań w ofercie (wzrost), podobnie Metropolia – 11,2 tys. lokali.
  • Najtańsze mieszkania nie znikają – w Krakowie ich liczba nawet wzrosła o 3%, w Metropolii o 7%, a w Łodzi pozostała stabilna.
  • Ceny są stabilne lub nawet lekko spadają: w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii cena metra to ok. 11,2 tys. zł (spadek o 1%), w Łodzi 11,5 tys. zł, w Krakowie 17,1 tys. zł.

Co dalej? Sygnały od banków

Rynek zawisł w próżni. Z jednej strony jest blisko 60 tys. mieszkań w ofercie (wg Otodom), z drugiej – ceny wiodących miast wciąż na historycznych szczytach. Kupujący się wahają.

Ale jest iskierka nadziei. Z danych NBP wynika, że banki planują w drugim kwartale 2026 roku złagodzić warunki udzielania kredytów hipotecznych. Czy to wystarczy, by przywrócić równowagę?

Na razie patrzymy na rynek dwóch prędkości. W jednych miastach walka o ostatnie tanie „M” będzie coraz trudniejsza. W innych – kupujący mają wciąż przestrzeń do negocjacji i szerszy wybór. Wygląda na to, że strategia zakupowa na 2026 rok będzie musiała być silnie zależna od lokalizacji.