Przykładowa trzyosobowa rodzina z Warszawy, która na rękę dostaje łącznie 15 tys. zł miesięcznie, może dziś przeciętnie pożyczyć na mieszkanie 1,161 mln zł. To o 4,1 proc. więcej niż przed rokiem. Ale za maksymalny kredyt kupi dziś mniej metrów niż w czerwcu.

Zdolność kredytowa rośnie, metraż maleje

Takie wyliczenia przynosi wrześniowa analiza bankier.pl. Modelowa rodzina ma 20-proc. wkład własny, a jej dochody rozkładają się na 8 tys. zł i 7 tys. zł netto. W ujęciu rocznym średnia zdolność kredytowa wzrosła o 45,2 tys. zł, ale w porównaniu z sierpniem spadła o 8,5 tys. zł.

Jeszcze ważniejsze jest to, co za tę kwotę można kupić. Na rynku pierwotnym maksymalny kredyt wystarczy na 86,7 mkw. – o 1,3 mkw. mniej niż w czerwcu. Na rynku wtórnym dostępny metraż to 76,3 mkw. – o 0,3 mkw. mniej niż w czerwcu. Innymi słowy: ceny mieszkań rosną szybciej niż możliwości kredytobiorców.

Analiza pokazuje też, jak duże znaczenie ma wybór banku. Oferty dla tej samej rodziny wahają się od 1,04 mln do 1,35 mln zł, więc różnica między skrajnymi propozycjami sięga 350 tys. zł. W Warszawie lokalizacja mocno różnicuje rynek: według danych SonarHome ceny na rynku wtórnym wynoszą od 13 tys. zł za mkw. na Białołęce do 20,6 tys. zł w Śródmieściu. Za maksymalny kredyt to różnica między około 113 mkw. na obrzeżach a około 70 mkw. w centrum.

Nowe mieszkania przestają się kurczyć

GUS pokazuje jednak inną ciekawą zmianę: przeciętna powierzchnia nowych mieszkań w budynkach wielorodzinnych przestała się kurczyć. W II kwartale 2026 r. wyniosła 51,3 mkw., czyli tyle samo co rok wcześniej. To pierwsze zatrzymanie trendu spadkowego od około pięciu lat.

Nadal jednak jest to wyraźnie mniej niż przed 2020 r. – w II kwartale 2019 r. średni metraż przekraczał 53 mkw. W całym I półroczu 2026 r. deweloperzy oddali do użytkowania ponad 46,4 tys. mieszkań w budynkach wielorodzinnych, a ich przeciętna powierzchnia wyniosła 51,4 mkw., czyli o 0,4 mkw. więcej niż rok wcześniej.

Rynek wtórny: najmniejsze mieszkania w Warszawie i Gdańsku

Z raportu „Barometr Metrohouse i Credipass” wynika, że na rynku wtórnym w II kwartale 2026 r. przeciętne mieszkanie kupowane w Warszawie miało 49 mkw. – o 6 mkw. mniej niż przed rokiem. W Gdańsku było to 45 mkw., czyli o 4 mkw. mniej. To jednocześnie jedne z najdroższych rynków: średnia cena transakcyjna w Warszawie to 15 823 zł za mkw., a w Gdańsku 13 610 zł.

Nie wszędzie metraże spadają. W Łodzi, najtańszym z dużych analizowanych miast, przeciętne mieszkanie miało 54 mkw., czyli o 5 mkw. więcej niż rok wcześniej. Średnia cena wyniosła tam 7 732 zł za mkw. Najczęściej wybierane na rynku wtórnym są lokale o powierzchni 46–54 mkw.

Domy jednorodzinne kurczą się szybciej

Inaczej wygląda sytuacja na rynku domów. W II kwartale 2026 r. przeciętny nowy dom miał 125,3 mkw., czyli o 3,7 mkw. mniej niż rok wcześniej. W całym I półroczu średnia wyniosła 127,2 mkw. Dla porównania w II kwartale 2019 r. było to blisko 135 mkw., więc w ciągu siedmiu lat nowe domy straciły około 10 mkw.

Częściowym wyjaśnieniem może być rosnąca liczba małych domów budowanych na zgłoszenie. W poprzednim roku rozpoczęto około 4 tys. takich budów, najwięcej od 2016 r. Ich udział w całości rozpoczętych budów przekroczył 5 proc., a znaczną część stanowią obiekty do 70 mkw.

Z danych Metrohouse i Credipass wynika jeszcze jeden trop: 28 proc. transakcji sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w I kwartale 2026 r. dotyczyło kupna kolejnej nieruchomości, tym razem o większej powierzchni. To jednak nie znaczy, że mniejszy metraż zawsze idzie w parze z mniejszymi potrzebami mieszkaniowymi – często wynika z budżetu, w który trzeba się zmieścić.