Czy wiosna 2026 roku przyniosła wreszcie boom na rynku nieruchomości? Dane z marca mówią jasno: popyt eksplodował, ale ceny w większości miast pozostały zadziwiająco stabilne. O co tu chodzi?

Rekordowe ożywienie po obu stronach rynku

Marzec na rynku wtórnym mieszkań był wyjątkowo dynamiczny. Według danych wyszukiwarki Adradar z serwisów ogłoszeniowych zniknęło 35,5 tys. ofert — to o 20 proc. więcej niż w lutym i aż o 61 proc. więcej niż w styczniu. Skala zjawiska sugeruje wyraźny wzrost popytu na mieszkania z drugiej ręki.

Ale to nie wszystko! Ożywienie widać także po stronie podaży. W marcu na rynek trafiło ok. 35,5 tys. nowych ofert mieszkań z drugiej ręki — o 22 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. To jak równoczesne otwarcie dwóch potężnych kurków: popytu i podaży.

„Tegoroczne marcowe ożywienie po stronie kupujących było szczególnie silne” — komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Paradoks: rekordowy popyt na kredyty przy pogarszających się warunkach

Tutaj sprawa robi się naprawdę ciekawa. Paradoksalnie, pogorszenie warunków kredytowych zbiegło się z rekordowym zainteresowaniem kredytami hipotecznymi. W marcu liczba wniosków sięgnęła 63,3 tys., co oznacza wzrost o 42 proc. względem lutego i aż 72 proc. w porównaniu do marca ubiegłego roku.

Eksperci są zgodni: ten gwałtowny wzrost aktywności nie był efektem poprawy warunków finansowania, lecz raczej obaw przed ich dalszym pogorszeniem.

„Eskalacja konfliktu na Bliskim Wschodzie przełożyła się na wzrost cen paliw i obawy o inflację, a to z kolei zwiększa ryzyko dalszego zaostrzania polityki kredytowej przez banki” — wskazuje Marek Wielgo z RynekPierwotny.pl.

Zdolność kredytowa: lekki spadek, ale wciąż lepiej niż rok temu

Analiza Rankomat.pl pokazuje ciekawe tendencje:

  • Singiel zarabiający ok. 6 tys. zł netto mógł liczyć na kredyt w wysokości ok. 446 tys. zł, czyli o 1 proc. mniej niż miesiąc wcześniej
  • Dwuosobowe gospodarstwo z dochodem 8 tys. zł netto mogło uzyskać średnio 562 tys. zł
  • Rodzina z dzieckiem i dochodem 10 tys. zł netto — 657 tys. zł

Kluczowe jednak jest to, że zdolność kredytowa wszystkich analizowanych grup pozostaje o kilkanaście procent wyższa niż rok temu. To właśnie tłumaczy, dlaczego tak wielu ludzi ruszyło na zakupy.

Podaż w miastach: stabilizacja, ale mniej niż przed rokiem

Mimo wzrostu liczby nowych ogłoszeń, całkowita oferta mieszkań używanych wciąż jest niższa niż przed rokiem. Pod koniec marca w całym kraju dostępnych było ok. 141 tys. unikalnych ofert sprzedaży — niemal tyle samo co w lutym, ale o 19 proc. mniej niż w marcu ubiegłego roku.

W największych miastach widać stabilizację podaży:

  • Warszawa: liczba dostępnych mieszkań spadła minimalnie — z 16,1 tys. w lutym do 16 tys. w marcu
  • Kraków i Trójmieście: po ok. 8,1 tys. lokali
  • Wrocław: 7,9 tys.
  • Łódź: 4,9 tys.
  • Poznań: 3,6 tys.
  • Katowice: 2,3 tys.

We wszystkich tych miastach oferta jest wyraźnie mniejsza niż przed rokiem, przy czym największy spadek odnotowano w Warszawie (33 proc.), a także we Wrocławiu i Krakowie (po 32 proc.).

Największa zagadka: ceny stoją w miejscu

Teoretycznie tak silny wzrost popytu powinien prowadzić do podwyżek cen. Tymczasem dane GetHome.pl pokazują coś zupełnie innego — reakcja rynku była selektywna.

Wyraźny wzrost średniej ceny m kw. odnotowano tylko we Wrocławiu (o 3 proc., do ok. 14,2 tys. zł) i w Trójmieście (o 1 proc., do 16,8 tys. zł). W pozostałych miastach ceny pozostały stabilne:

  • Warszawa: ok. 18 tys. zł
  • Kraków: 17 tys. zł
  • Poznań: 12,1 tys. zł
  • Katowice: 11,6 tys. zł
  • Łódź: 8,7 tys. zł

Równie umiarkowane są zmiany w ujęciu rocznym. W większości metropolii ceny mieszkań używanych są dziś stabilne (Katowice i Łódź) lub niższe niż przed rokiem.

Dlaczego ceny nie rosną? Klucz w konkurencji

Jednym z powodów tej stabilizacji jest silna konkurencja ze strony rynku pierwotnego. Deweloperzy oferują szeroki wybór nowych mieszkań, co wywiera presję na ceny lokali używanych.

„W kolejnych miesiącach to właśnie relacja między tempem sprzedaży a skalą podaży — zarówno mieszkań używanych, jak i deweloperskich — zdecyduje o tym, czy obecne ożywienie przełoży się na trwalszą zmianę trendów cenowych. Na razie wiosna przyniosła przede wszystkim więcej transakcji, a nie wyższe ceny” — podsumowuje Marek Wielgo z GetHome.pl.

Presja czasu zamiast komfortu wyboru

Obecny pośpiech zakupowy nie wynika z komfortowej sytuacji nabywców. Wiele osób stara się zdążyć z decyzją przed kolejnym pogorszeniem warunków kredytowych i zniknięciem ostatnich tańszych mieszkań z rynku.

Najtańsze mieszkania znikają w oczach, szczególnie te dostępne dla singli. W Warszawie liczba mieszkań w zasięgu singli spadła do ok. 1,1 tys., a w Krakowie do niespełna 700 lokali.

Marzec był pierwszym od dłuższego czasu miesiącem, w którym dostępność mieszkań zaczęła się pogarszać mimo wciąż wysokiej zdolności kredytowej w ujęciu rocznym. To właśnie ta mieszanka — obawy przed droższym kredytem, kurcząca się podaż najtańszych mieszkań i sezonowe ożywienie — stworzyła wybuchową marcową mieszankę na rynku nieruchomości.

Czy ta dynamika utrzyma się w kolejnych miesiącach? Na to pytanie odpowiedzą dane z kwietnia. Na razie wiosna 2026 roku zapisała się w statystykach jako okres rekordowego popytu przy zaskakująco stabilnych cenach.