Po okresie wyczekiwania na polski rynek magazynowo-przemysłowy wrócili najemcy. W I połowie 2026 r. wynajęli ponad 3,51 mln mkw. powierzchni, o 21,3 proc. więcej niż rok wcześniej. Pustostany spadły do 6,6 proc., czyli najniższego poziomu od trzech lat. Za danymi stoi raport Newmark Polska.

Już sam II kwartał wypadł mocno: najemcy podpisali umowy na ponad 1,93 mln mkw., a to wzrost o 22,4 proc. kwartał do kwartału i o 6,3 proc. rok do roku. Newmark Polska podkreśla, że to najlepszy II kwartał od 2022 r.

Zmiana struktury popytu

W I półroczu wyraźnie wzrósł udział nowych umów. Odpowiadały one za 52,1 proc. popytu, czyli ok. 1,83 mln mkw. Renegocjacje stanowiły 34,4 proc. (ok. 1,21 mln mkw.), ekspansje 7,8 proc., a transakcje sprzedaży i najmu zwrotnego 5,7 proc. Rok wcześniej nowe umowy i renegocjacje miały po ok. 40 proc. i prawie 54 proc. Najemcy częściej wybierają też umowy krótkoterminowe: w pierwszym półroczu objęły one ok. 172,7 tys. mkw., o niemal 35 proc. więcej niż rok wcześniej.

Duże umowy i e-commerce

Wśród największych transakcji znalazł się najem zwrotny magazynu o powierzchni 125,8 tys. mkw. dla Raben w Poznaniu oraz wynajem ponad 107,8 tys. mkw. przez poufnego najemcę w EQT Exeter Poznań Żerniki I. Castorama renegocjowała ok. 101,5 tys. mkw. w Panattoni BTS Castorama w Strykowie, a Latex Opony podpisały nową umowę na ok. 100 tys. mkw. w Panattoni Park Bytom.

Napędem jest e-commerce. Firmy z tego sektora wynajęły ponad 800 tys. mkw., czyli niemal 23 proc. całego popytu. Newmark Polska wymienia wśród najaktywniejszych graczy Shein i Temu. Liczba transakcji powyżej 50 tys. mkw. wzrosła do 11 z siedmiu rok wcześniej.

Deweloperzy hamują

Zasoby nowoczesnej powierzchni przekroczyły 38 mln mkw., o ok. 5,5 proc. więcej niż rok wcześniej. Od stycznia do czerwca deweloperzy oddali 1,23 mln mkw., o 7,3 proc. więcej niż w I połowie 2025 r. W budowie pozostaje ok. 1,3 mln mkw., o 11,2 proc. mniej niż przed rokiem.

Liczba nowych inwestycji spadła o ok. 25 proc. rok do roku. Jak mówi Jakub Kurek z Newmark Polska, to może ograniczyć nową podaż w kolejnych kwartałach. Ponad połowa budowanej powierzchni (53,9 proc.) przypada na Mazowieckie i Śląskie.

Pustostany i czynsze

Wolna powierzchnia w istniejących magazynach to ponad 2,5 mln mkw., o ponad 15 proc. mniej niż rok wcześniej. Wskaźnik pustostanów spadł z 8,2 proc. do 6,6 proc. i pierwszy raz od II kwartału 2023 r. jest poniżej 7 proc.

Najwięcej pustostanów jest w województwach świętokrzyskim (17,9 proc.) i podkarpackim (14 proc.), najmniej w opolskim (1,1 proc.) i warmińsko-mazurskim (2,1 proc.). Na głównych rynkach odsetek wolnych hal to zwykle 5–8 proc., z wyraźnym spadkiem m.in. na Dolnym Śląsku, w Polsce centralnej i Wielkopolsce.

Czynsze za najlepsze powierzchnie pozostają stabilne. Agnieszka Giermakowska z Newmark Polska zwraca uwagę na polaryzację: w segmencie prime presja na obniżki jest mniejsza, za to właściciele starszych obiektów lub hal w regionach z większą dostępnością powierzchni częściej oferują zachęty. Najwyższe czynsze utrzymują się w Warszawie i w pomorskiem.

Coraz ciaśniej o duże hale

SQM Advisory wskazuje, że deficyt dotyczy magazynów powyżej 15 tys. mkw., których szukają operatorzy logistyczni, sieci handlowe i firmy produkcyjne. Moduły średniej wielkości są najmniej dostępne od lat. „Do niedawna takie sytuacje należały do wyjątków, dziś stają się codziennością” – mówi Tomasz Arent, partner w SQM Advisory, o konkurencji przed negocjacjami.

Polska pozostaje jednym z najbardziej konkurencyjnych kosztowo rynków logistycznych w Europie. Bazowe czynsze za nowoczesne magazyny to zwykle 4–5 euro za mkw. miesięcznie, przed negocjacją zachęt. Dla porównania SQM Advisory podaje, że w Niemczech wskaźnik pustostanów dla dużych obiektów to ok. 4,7 proc., a czynsze prime przekraczają 9 euro, w Czechach pustostany sięgają 5,8 proc., a stawki w Pradze 8–10 euro.

Najemcy stają się bardziej pragmatyczni i coraz częściej biorą pod uwagę starsze obiekty, jeśli mają dobrą lokalizację, parametry i są dostępne od zaraz.

Eksperci Axi Immo przewidują, że w II połowie 2026 r. utrzyma się duża aktywność, pustostany będą dalej spadać, a na części rynków czynsze będą stopniowo rosnąć. Firmy szukające dużych powierzchni mogą częściej wybierać najem w formule pre-let.