Lipcowe dane o zdolności kredytowej przynoszą mieszane sygnały. O ile przeciętnie zarabiający singiel i para bez dzieci mogą liczyć na większy kredyt, o tyle rodzina z jednym dzieckiem od trzech miesięcy obserwuje spadek swoich możliwości finansowych. To przekłada się bezpośrednio na dostępność mieszkań w największych polskich miastach.

Singiel z dochodem 6 tys. zł netto: 447,3 tys. zł kredytu

Z analizy przeprowadzonej przez Rankomat.pl i portal RynekPierwotny.pl wynika, że singiel z dochodem około 6 tys. zł netto mógł w lipcu liczyć średnio na 447,3 tys. zł kredytu mieszkaniowego. To o 4% więcej niż w czerwcu. Wzrost zdolności przełożył się na wyraźne poszerzenie oferty deweloperskiej – we wszystkich siedmiu badanych metropoliach przybyło mieszkań mieszczących się w budżecie samotnego kupca.

Najbardziej spektakularne zmiany zaszły w miastach, które dotąd były dla singli najmniej dostępne. W Krakowie liczba lokali w ich zasięgu skoczyła z 0,4 tys. do 0,7 tys. (+75%), w Warszawie z 0,9 tys. do 1,2 tys. (+42%), a we Wrocławiu z 1,1 tys. do 1,4 tys. (+29%). Największy wybór wciąż oferowały Łódź (ok. 6 tys. mieszkań) oraz miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (ok. 5,7 tys. mieszkań).

Nawet relatywnie niewielka zmiana zdolności kredytowej może wywołać bardzo duże zmiany w dostępności mieszkań dla singli, zwłaszcza w miastach, gdzie jeszcze niedawno oferta w ich budżecie była mocno ograniczona.

Para bez dzieci: wzrost o 1%, ale nie wszędzie większy wybór

Bezdzietna para osiągająca 8 tys. zł netto uzyskała w lipcu zdolność kredytową na poziomie 555,9 tys. zł, co oznacza wzrost o 1% w porównaniu z poprzednim miesiącem (z 550,1 tys. zł). Mimo to w dwóch z siedmiu metropolii liczba dostępnych mieszkań dla tej grupy spadła. W Łodzi oferta skurczyła się z 8,3 tys. do 8 tys. (-3%), a w Trójmieście z 2,8 tys. do 2,7 tys. (-2%). W pozostałych miastach dostępność rosła – najsilniej w Warszawie (z 3,6 tys. do 3,9 tys., +10%) i Poznaniu (z 3,9 tys. do 4,2 tys., +7%).

Jak zauważają eksperci, wzrost zdolności nie zawsze oznacza większy wybór. Gdy deweloperzy wprowadzają do sprzedaży droższe lokale, nawet zamożniejszy kupujący może nie znaleźć oferty w swoim budżecie.

Rodzina 2+1: trzeci miesiąc spadku

Najbardziej niepokojący trend dotyczy rodzin z dzieckiem i dochodem 10 tys. zł netto. Ich zdolność kredytowa spadła w lipcu z 636,9 tys. do 631,9 tys. zł (-1%). Był to już trzeci miesiąc z rzędu pogorszenia tej wartości. W efekcie w sześciu z siedmiu metropolii oferta mieszkań dla rodzin skurczyła się względem czerwca. Największe spadki odnotowano w Łodzi i Trójmieście (-4%) oraz w Warszawie i Wrocławiu (-2%). Jedynym wyjątkiem był Poznań, gdzie dostępnych lokali przybyło z 5,1 tys. do 5,3 tys. (+5%).

– Rodziny wciąż mają relatywnie duży wybór, ale od kilku miesięcy widać niepokojący trend, bo o ile sytuacja singli i par systematycznie się poprawia, o tyle rodzinom z dzieckiem kurczy się oferta w ich zasięgu – podsumowuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Mimo lipcowych wahań wszystkie trzy modelowe gospodarstwa mają dziś wyraźnie wyższą zdolność kredytową niż na początku 2025 roku – singlom wzrosła ona o 18%, parom o 17%, a rodzinom o 11%.

Szerszy obraz: rynek się ożywia

Dane o zdolności kredytowej wpisują się w szerszy kontekst rynkowy. Analitycy Erste Bank Polska wskazują na wyraźne ożywienie na rynku mieszkaniowym, na które składają się solidny wzrost wynagrodzeń, spadek oprocentowania kredytów do najniższych poziomów od 2022 r. oraz umiarkowane tempo wzrostu cen. Wskaźnik raty kredytu na 60-metrowe mieszkanie w relacji do przeciętnej pensji spadł z 77% w III kwartale 2022 roku do około 50% obecnie.

Bank zwraca jednak uwagę na rosnącą różnicę między cenami ofertowymi a transakcyjnymi, która w II kwartale 2026 r. wyniosła 9,7% – blisko historycznego maksimum. Oznacza to, że deweloperzy testują cierpliwość kupujących, a rynek nie zawsze akceptuje ich oczekiwania. Mimo rosnącej podaży (powyżej 220 tys. lokali w nadchodzących kwartałach) popyt może być szybszy, co – zdaniem Erste – będzie wywierać presję na dalszy, choć umiarkowany, wzrost cen.